Quels locaux peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux ?
Pour pouvoir obtenir le statut de bail commercial, un local doit remplir certaines conditions.
Découvrons cela ensemble à travers cette infographie.
Les locaux principaux
La nature des locaux
Le bail doit porter sur un local qui permet d’exploiter un fonds de commerce ; il peut s’agir d’un bâtiment ou d’une portion d’un bâtiment (c. com. art. L. 145-1, I).
Ainsi peuvent constituer des locaux les magasins, boutiques, usines, entrepôts, hangars, remises ou appartements, dans la mesure où une activité commerciale s’y exerce effectivement.
Fixité du bâtiment. Dès lors que le bâtiment existe au moment du contrat de bail et qu’il est destiné, dans la commune intention des parties, à l’exploitation d’un fonds de commerce, il importe peu qu’il présente ou non un caractère suffisant de fixité ou de solidité (cass. civ., 3e ch., 25 janvier 1977, n° 74-15293).
Caractère mobile du bâtiment. Des cabines mobiles données à bail sont des objets mobiliers qui ne peuvent être assimilés à des immeubles et le statut des baux commerciaux ne peut s’appliquer à ces éléments (cass. civ., 3e ch., 10 mai 1989, n° 87-16595).
Ne peut pas bénéficier du statut des baux commerciaux un emplacement dont le découpage, la situation et la surface sont contractuellement laissés à la discrétion du bailleur (cass. civ., 3e ch., 20 février 1985, n° 83-16019).
En revanche n’est pas incompatible avec la notion de fixité, qui ne se confond pas avec l’immobilité, le déplacement de construction ayant nécessité l’intervention d’une grue de 14 tonnes et a donné lieu à une véritable implantation, avec des travaux de scellement et de branchement (CA Nîmes 6 mars 2003, Gaz. Pal. 17 et 18 octobre 2003, 39).
Domiciliation dans un local à usage d’habitation. Le fait qu’une personne morale soit domiciliée dans un local à usage d’habitation, pris à bail par son représentant légal, ne suffit pas à conférer un caractère commercial à l’occupation si aucune activité n’y est exercée. Peu importe la clause d’habitation bourgeoise insérée dans le bail, il n’y a pas de changement de la destination des lieux (cass. civ., 3e ch., 25 février 2016, n° 15-13856).
Locaux de spectacles. Pour les baux d’immeubles à usage de lieux de spectacles, les locations et sous-locations doivent, à peine de nullité, être autorisées par le ministère chargé de la culture (ord. 45-2339 du 13 octobre 1945, art. 2 et 3).
Protection du local principal
Caractéristiques du local principal
Le local déclaré principal bénéficie d’office du statut des baux commerciaux ; le preneur n’a pas à prouver le caractère « nécessaire » de ce local.
D’une manière générale est considéré comme un local principal celui où les clients ont accès pour l’accomplissement d’actes de commerce faisant l’objet de l’exploitation du fonds (cass. civ., 3e ch., 13 février 1970, n° 68-11411).
Il n’existe pas de définition légale du local principal et du local accessoire, mais le local principal est celui affecté à l’exploitation du fonds et en est une partie constitutive.
Pour que ce local principal puisse bénéficier de la protection, les autres conditions doivent être remplies et notamment l’inscription au registre du commerce et des sociétés.
Les critères. La notion de local principal découle notamment :
- du fait que le local constitue le centre nerveux et le véritable cerveau, dont la disparition aurait pour résultat d’amener une paralysie quasi complète de l’entreprise (cass. civ., 3e ch., 25 avril 1963, BC III n° 198) ;
- de son aménagement, destiné à permettre de recevoir la clientèle, condition essentielle de l’existence d’un fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 19 septembre 2006, n° 05-18365) ;
- de l’importance du local (cass. civ. 27 janvier 1958, Gaz. Pal. 1958.I.245) ;
- de l’existence d’un ensemble où s’exerce une activité unique, sans dissociation possible (cass. civ., 3e ch., 25 avril 1972, n° 71-10141).
Entrepôts. Lorsque le bail précise que la destination des locaux est l’entreposage de produits alimentaires, à l’exclusion de toute autre activité, le consentement du bailleur à l’exploitation d’une clientèle dans ces locaux est indispensable pour l’application du statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 15 octobre 2008, n° 07-16612).
Extensions commerciales. L’extension du commerce ne fait pas perdre au local principal son caractère, lorsqu’il demeure plus vaste et mieux outillé (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 1962, BC III n° 446).
De même, reste un local indispensable l’entrepôt qui ne renferme plus la totalité de l’exploitation, mais qui en demeure cependant un élément principal faisant partie d’un tout plus important (cass. civ., 3e ch., 17 décembre 1964, BC III n° 565) ; au cas considéré, le bail n’imposait pas que le siège social se situe dans ce local.
Pluralité des locaux principaux
La jurisprudence admet qu’une entreprise puisse comporter plusieurs locaux principaux contigus ou séparés dans l’espace ; ces locaux, dans lesquels s’exerce une partie de l’activité commerciale, bénéficient du statut des baux commerciaux. Lorsque les locaux constituent une unité d’exploitation, il n’est pas exigé une immatriculation au RCS pour chacun de ces locaux.
Annexe d’un hôtel. L’annexe d’un hôtel installée dans une villa fait partie du local principal du fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 28 mars 1968, BC III n° 140).
Ensemble industriel. Des locaux situés sur un terrain loué forment, avec les bâtiments utilisés par le preneur sur un autre terrain, un ensemble industriel où s’exerce une activité unique ; ces locaux n’ont pas le caractère de locaux accessoires (cass. civ., 3e ch., 25 avril 1972, n° 71-10141).
Réserve d’un magasin de vente. Constitue un local principal et non accessoire une réserve voisine d’un autre local, la clientèle passant de l’un à l’autre pour examiner la marchandise et régler ses achats (cass. civ., 3e ch., 25 octobre 1972, n° 71-11575). Il en est de même pour des locaux dans lesquels des clients se sont rendus pour choisir des marchandises et y effectuer des achats (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 1995, n° 93-12222).
Exploitation unique. Lorsque tous les locaux loués par actes distincts ont été aménagés pour une exploitation commune et qu’ils forment un seul et unique local, les juges du fond peuvent en déduire que les parties ont, de façon claire et non équivoque, entendu soumettre l’ensemble des locaux au statut et plus particulièrement aux conditions du second bail prévoyant une faculté de résiliation triennale (cass. civ., 3e ch., 8 avril 1999, n° 97-15207).
Services annexes. Les locaux affectés au siège social de la société locataire ainsi qu’aux diverses administrations des sociétés filiales font, de par la volonté des contractants, partie intégrante de l’établissement principal où se trouvent regroupés tous les services et où la clientèle a accès, et il n’y a pas lieu de se prononcer sur leur caractère nécessaire à l’exploitation (cass. civ., 3e ch., 25 mai 1966, BC III n° 275).
Exclusion de certains éléments
La notion d’immeuble ou de locaux exigée pour prétendre au bénéfice du statut conduit à exclure certains éléments ne présentant pas de telles caractéristiques.
En outre, la dénégation du statut peut, pour certains de ces éléments tels que les emplacements dans une grande surface, trouver son fondement sur l’absence de clientèle autonome. Dans certains cas, ces éléments sont inclus dans le bail du local principal et forment un tout indivisible.
Aires de stationnement. Ne saurait être considéré comme un local au sens du statut des baux commerciaux l’espace composé de 14 aires de stationnement au rez-de-chaussée d’un immeuble, séparées des autres aires par des bandes de peinture tracées sur le sol (cass. civ., 3e ch., 18 mars 1992, n° 90-15686).
En présence d’emplacements de stationnement pris à bail par un hôtel, les juges du fond doivent rechercher si ces emplacements peuvent recevoir la qualification de locaux avant toute qualification en locaux accessoires à l’exploitation (cass. civ., 3e ch., 4 janvier 1995, n° 92-21585).
Emplacements d’affichage. Les locations d’emplacements (murs, toitures) pour l’affichage publicitaire ne bénéficient pas du statut des baux commerciaux. Deux raisons les en excluent : il ne s’agit pas de locaux et un fonds de commerce n’est pas exploité sur ces emplacements (cass. civ., 3e ch., 11 mai 1949, Sem. jur. éd. CI 1949, 4967).
Exposition de tableaux. Une convention conférant le droit d’exposer des tableaux sur des emplacements matérialisés par des murs ne peut constituer un bail commercial (cass. civ., 3e ch., 20 novembre 1991, n° 90-11678).
Vitrines. Les vitrines d’exposition ne peuvent, dans la généralité des cas, être considérées comme des locaux d’exploitation. Toutefois, le statut a été déclaré applicable aux vitrines :
- jugées indispensables et de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce. Tel est le cas pour un guichet de devanture (CA Colmar 2 juillet 1968, Rev. loyers 1969, p. 172) ;
- constituant le prolongement de la vitrine d’exposition du locataire (CA Paris 15 février 1982, Gaz. Pal. 1983, 16) ;
- faisant partie des lieux loués par un même bail (CA Lyon 16 novembre 1989, Ann. loyers 1991, 652).
Stand de crêpes annexe d’un café. Le bénéfice du statut a été refusé à un stand annexé à un café dans lequel l’exploitant vendait des crêpes (cass. civ., 3e ch., 1er octobre 2003, n° 02-11239).
