L’imposition des revenus locatifs
L’imposition des biens immobiliers mis en location dépend du régime réel du particulier.
Découvrons cela à travers cette infographie.
Frais d’acquisition
L’acquisition d’un logement achevé depuis plus de cinq ans (ou même depuis moins de cinq ans dans le cas où le cédant est un particulier) donne lieu au paiement du droit départemental de 4,50 % et de la taxe communale de 1,20 %.
Soit au total une imposition de 5,70 % (5,80 % en incluant le prélèvement égal à 2,37 % du droit départemental effectué au titre des frais d’assiette et de recouvrement).
Impôt sur le revenu
Les loyers provenant de logements loués nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Outre l’impôt sur le revenu proprement dit, le montant net de ces revenus supporte les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine (17,2 % au total actuellement).
Comme c’est la règle habituelle pour les revenus soumis au barème progressif de l’IR, la CSG frappant les revenus fonciers est déductible, à hauteur de 6,8 points, du revenu global de l’année de son paiement.
Charges déductibles (régime du réel) (BOFiP-BOI-RFPI-BASE-20 à BOI-RFPI-BASE-20-80)
Observation préalable : En toute hypothèse, pour ouvrir droit à déduction, les charges supportées par les propriétaires (travaux, intérêts d’emprunts…) doivent avoir été payées au cours de l’année d’imposition. Par ailleurs, elles doivent en principe se rapporter à un bien donné en location.
Toutefois, il est admis qu’un propriétaire puisse déduire les intérêts des emprunts ainsi que les frais de rénovation afférents à un bien immobilier resté vacant au cours de l’année d’imposition s’il est en mesure d’établir qu’il était effectivement destiné à la location.
Cette condition s’apprécie au vu des diligences effectuées pour louer le bien après son acquisition ou l’exécution des travaux de remise en état. Selon le cas, les charges correspondantes viennent en déduction des revenus fonciers provenant d’autres immeubles ou bien entraînent la constatation d’un déficit imputable dans les conditions habituelles (voir ci-après Imputation des déficits).
Dépenses de travaux
À l’exception des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, l’ensemble des dépenses de travaux effectivement supportées par le propriétaire et payées au cours de l’année d’imposition sont admises en déduction de ses revenus fonciers. Parmi ces dépenses, il convient de distinguer d’une part, les dépenses d’entretien et de réparation et, d’autre part, les dépenses d’amélioration.
Dépenses d’entretien et de réparation
Il s’agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien immobilier : remise en état du gros œuvre (toitures, façades…), réparation ou remplacement de l’installation électrique, de l’installation de chauffage, de l’ascenseur, etc.
Cas particulier des réparations locatives : L’administration reconnaît aux propriétaires effectuant des travaux incombant normalement au locataire (exemple : réfection des peintures intérieures) la possibilité de les prendre en compte dans les trois cas suivants :
- lorsqu’ils sont effectués avant l’installation du locataire en vue de faciliter la location ;
- lorsqu’ils sont rendus nécessaires par la vétusté ou la force majeure (frais rendus nécessaires par des travaux affectant le gros œuvre et dont la charge incombe au propriétaire, travaux faisant suite à un cataclysme naturel comme une inondation ou une gelée) ;
- lorsqu’ils sont occasionnés par un vice de construction ou une malfaçon.
Dépenses d’amélioration
Il s’agit des travaux ayant pour objet d’apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie : installation du chauffage central, de l’électricité, d’une salle d’eau, d’un ascenseur, du téléphone, d’un dispositif de sécurité, d’une antenne collective de télévision, réaménagement de certaines ouvertures ou du cloisonnement intérieur, etc. Contrairement aux dépenses d’entretien et de réparations, les dépenses d’amélioration ne sont admises en déduction que lorsqu’elles se rapportent à des locaux d’habitation. Les dépenses de ce type effectuées sur des locaux professionnels ou commerciaux ne peuvent donc pas être prises en compte.
En ce qui les concerne, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont dans tous les cas exclues des charges déductibles. En application de cette règle, ne peuvent être pris en compte :
- ni les travaux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants (exemple : travaux de surélévation) ;
- ni les travaux comportant une modification importante du gros œuvre. En revanche, les travaux affectant le cloisonnement intérieur d’un logement sont admis en déduction si le gros œuvre n’a pas été modifié et si la surface habitable n’a pas été augmentée ;
- ni les travaux de transformation d’annexes du logement (greniers, combles, caves, garages…) en locaux d’habitation ;
- ni les travaux nécessités par la transformation de bureaux ou de locaux commerciaux en locaux d’habitation. En revanche, les travaux dissociables de l’opération de transformation (exemple : réfection de la toiture) sont déductibles. Précisons par ailleurs que les contribuables qui transforment en logements des bureaux, locaux commerciaux ou autres peuvent, sous certaines conditions, bénéficier des avantages fiscaux du dispositif « Pinel » (voir rubrique « Immobilier locatif neuf » – Impôt sur le revenu).
Il importe enfin de souligner que lorsqu’ils sont indissociables de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, les travaux de réparation ou d’amélioration ne sont pas déductibles des revenus fonciers (pour une illustration récente, voir arrêt de la Cour administrative de Lyon du 7 septembre 2020, n° 19LY00896).
Primes d’assurance
L’ensemble des primes d’assurance versées par le propriétaire, et non plus uniquement celles couvrant le risque de loyers impayés, sont déductibles pour leur montant réel des revenus fonciers imposables.
Impôts
Les propriétaires peuvent déduire la taxe foncière due à raison de leurs biens immobiliers donnés en location.
Intérêts d’emprunts
Les intérêts déductibles sont ceux afférents aux emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la conservation (paiement des droits de succession ou de donation), la réparation ou l’amélioration des biens. Outre les intérêts proprement dits, les frais d’emprunt sont admis en déduction : frais de constitution du dossier de prêt, frais d’inscriptions hypothécaires, primes des contrats d’assurance souscrits pour garantir le remboursement de l’emprunt, etc.
En application des principes généraux, les intérêts d’emprunts afférents à des immeubles encore vacants sont admis en déduction lorsque ces biens sont destinés à la location. À cet égard, l’administration a spécifié que les intérêts payés pendant la période de construction d’un logement sont déductibles si le contribuable manifeste clairement son intention de le donner en location à des tiers après son achèvement.
Par ailleurs, on fera remarquer que les intérêts d’emprunts contractés pour la réalisation de travaux sont déductibles alors même que le coût de ces travaux ne serait pas admis en déduction (exemples : travaux de reconstruction ou d’agrandissement, travaux d’amélioration effectués sur des locaux autres que d’habitation, etc.).
Frais de gestion, de gérance et de procédure
Tandis que les frais de gestion (frais de correspondance, de téléphone, de déplacement…) sont pris en compte au moyen d’un forfait de 20 € par local, les frais de gérance (honoraires et commissions versés par les propriétaires confiant la gestion de leurs immeubles à un tiers) et de procédure sont déductibles pour leur montant réel.
Provisions pour charges de copropriété
Ces provisions pour charges sont déductibles pour leur montant total des revenus de l’année de leur versement. Cependant, la fraction de leur montant correspondant à des charges non déductibles des revenus fonciers ou récupérables sur les locataires doit donner lieu à une réintégration dans les revenus imposables de l’année suivante.
Imputation des déficits (BOFiP-BOI-RFPI-BASE-30-20)
Le revenu net foncier d’un contribuable est déterminé par différence entre le montant total des recettes brutes provenant de l’ensemble de ses immeubles et celui des charges admises en déduction.
Lorsqu’un déficit est constaté, la fraction de celui-ci qui provient de charges autres que les intérêts d’emprunts est directement imputable sur le revenu global du contribuable dans une limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit annuel qui provient des intérêts d’emprunts ou excède la limite de 10 700 € est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Définition des déficits imputables sur le revenu global
Seule est imputable sur le revenu global la fraction des déficits provenant des charges autres que les intérêts d’emprunts. Il s’agit donc des déficits résultant des dépenses de travaux, des primes d’assurance, des impôts, des frais de gestion, de gérance et de procédure et des provisions pour charges de copropriété.
La fraction des déficits qui résulte des intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Limite annuelle d’imputation sur le revenu global
Les déficits ainsi définis sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. L’excédent est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La limite de 10 700 € étant annuelle, elle ne fait pas l’objet d’une réduction prorata temporis en cas de location en cours d’année.
Remise en cause de l’imputation sur le revenu global
L’avantage fiscal résultant de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquis au contribuable que si celui-ci maintient le bien en location pendant les trois années qui suivent celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. Ainsi, pour conserver le bénéfice de cet avantage, un contribuable imputant un déficit sur un revenu global au titre de 2022 devra louer son bien jusqu’au 31 décembre 2025.
Outre une revente du logement ou une reprise de celui-ci par le propriétaire pour son usage personnel, une simple vacance du logement au cours de la période de trois ans entraîne normalement une remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global. Aussi, en cas de départ d’un locataire, la nouvelle location doit en principe prendre effet immédiatement. Cependant, un délai incompressible est admis pour cette opération sous réserve de la preuve de diligences dans la recherche d’un nouveau locataire.
En cas de non-respect de l’obligation d’affectation du bien à la location, le revenu global de l’année de constatation du déficit et les revenus fonciers des années suivantes sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation des déficits sur le revenu global. Autrement dit, le contribuable se trouve replacé pour les années en cause dans la situation qui aurait été la sienne s’il n’avait pu imputer son déficit sur son revenu global (imputation exclusive du déficit sur les revenus fonciers des années suivantes).
L’administration peut procéder à cette remise en cause jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle du non-respect de l’affectation du bien à la location.
Cependant, aucune remise en cause n’est effectuée en cas de décès, d’invalidité ou de licenciement du contribuable ou de son conjoint.
