Quels sont les caractéristiques de la sous-location ?
Pour pouvoir sous-louer son de bail commercial, quelques règles sont à respecter.
Découvrons cela ensemble à travers cette infographie.
Sous-location et location-gérance
Il convient de ne pas confondre la sous-location avec la location-gérance : dans le premier cas, la jouissance ne concerne que les seuls locaux d’exploitation ; dans le second, au contraire, elle porte sur la totalité des éléments composant le fonds et la jouissance des locaux n’est que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance (cass. civ., 3e ch., 19 mars 2008, n° 07-11805). En conséquence, cette jouissance des locaux ne peut être sanctionnée par le jeu de la clause résolutoire pour violation de la clause du bail interdisant la sous-location (cass. civ., 3e ch., 9 juillet 2003, n° 02-11141).
Le locataire-gérant n’a aucun droit à l’égard du propriétaire de l’immeuble et la location-gérance est donc neutre pour le bailleur.
Mais pour qu’il en soit ainsi, il faut une véritable gérance. Or il est assez fréquent que le locataire principal, pour éluder une interdiction de sous-louer, tente de dissimuler une sous-location sous un contrat d’appellation différente et notamment une location-gérance ou une gérance libre. Dans de tels cas, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail (cass. civ., 3e ch., 7 juillet 2016, n° 15-16101).
À l’inverse, l’autorisation donnée par le bailleur de sous-louer les lieux loués ne peut valoir autorisation de conclure un contrat de location-gérance en présence d’une clause interdisant au preneur de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit et sous quelque forme que ce soit (cass. civ., 3e ch., 10 octobre 2001, n° 00-13896).
Qualification par les juges du fond. Pour définir un contrat portant le titre de location-gérance de fonds de commerce, les juges du fond ne peuvent se borner à se fonder sur cet intitulé, alors qu’il leur appartient de donner à la convention sa véritable qualification (cass. com. 8 février 1972, n° 70-13978).
Constitue une sous-location la convention qualifiée de gérance libre dès lors que les clauses de cette convention sont contraires aux usages en matière de gérance libre (cass. com. 28 juin 1961, BC III n° 300).
Après avoir constaté qu’une locataire avait sous-loué son local par un acte déguisé sous le nom de gérance à l’insu du bailleur, les juges du fond ont pu résilier le bail (cass. civ., 3e ch., 16 janvier 1970, n° 68-10171).
Logement de salariés. La mise à la disposition d’un employé de la société locataire gérante du fonds de commerce, comme logement de fonction, des locaux d’habitation compris dans les locaux donnés à bail, moyennant une contrepartie, constitue une sous-location (cass. civ., 3e ch., 7 avril 1994, n° 92-14478).
Remboursement du loyer principal. Constitue une véritable sous-location l’autorisation accordée par un locataire à un tiers d’utiliser les lieux loués moyennant un remboursement du loyer principal (cass. com. 2 février 1967, BC III n° 58).
Réserve d’exploitation au profit du preneur. Le contrat qui constate que le propriétaire du fonds s’est réservé toute l’exploitation prévue à son propre bail, tout en conférant un droit à un tiers, doit s’analyser en une simple sous-location (cass. civ., 3e ch., 26 novembre 1997, n° 95-20558).
Prescription. Le locataire-gérant qui agit en requalification du contrat de location-gérance en contrat de sous-location commerciale doit agir dans le délai de prescription qui est de 2 ans en matière de baux commerciaux (c. com. art. L. 145-60). Ce délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat, même si le contrat a été renouvelé par avenants successifs (cass. civ., 3e ch., 3 décembre 2015, n° 14-19146).
Conséquences de la requalification. Lorsque le contrat de location-gérance s’analyse en une sous-location déguisée, la sous-location étant interdite dans le bail et l’accord du bailleur n’ayant pas été sollicité, l’infraction ainsi commise par le locataire constitue un manquement suffisamment grave aux clauses et conditions du bail pour justifier sa résiliation judiciaire (CA Paris 20 novembre 2002, Loyers 2003, n° 132).
Location-gérance irrégulière. Le propriétaire d’un fonds de commerce de restaurant conclut une convention intitulée « contrat de gérance » avec Mme X. Celle-ci assigne le propriétaire du fonds en sollicitant l’annulation de ce contrat et sa requalification en sous-bail commercial. Sa demande est rejetée et Mme X est déclarée occupante sans droit ni titre. Les juges constatent en effet que le contrat ne remplissait pas les conditions, relatives à la location-gérance, prévues par les anciens articles L. 144-3 et L. 144-4 du code de commerce applicables en l’espèce. Ce contrat, qui devait être déclaré nul par application de l’article L. 144-10, n’avait pu dès lors produire aucun effet (cass. civ., 3e ch., 18 mai 2005, n° 04-11835).
Location-gérance fictive. Les juges requalifient une location-gérance en sous-location en raison des faits suivants :
-le « locataire-gérant » a procédé à la liquidation du stock ;
-il a changé l’enseigne pour s’adresser à une autre clientèle ;
-le montant de la redevance se conçoit dans la perspective d’une cession ultérieure du fonds.
La sous-location étant interdite par une clause du bail, les juges prononcent la résiliation du bail (cass. civ., 3e ch., 26 juin 2007, n° 04-10295).
Sous-location et mise à disposition de locaux
La mise à disposition d’un local ou d’un espace ne s’analyse pas en une sous-location. Ainsi, la mise à disposition intermittente d’espaces par le locataire de locaux commerciaux, assortie de prestations de services, n’est pas une sous-location (cass. civ., 3e ch., 13 février 2002, n° 00-17994). En l’espèce, le bailleur avait assigné sa locataire, une société gérant un atelier de danse, afin que soit réajusté le prix du loyer en raison de sous-locations qu’elle avait consenties. La société locataire avait accordé une mise à disposition temporaire du local à une autre société tout en conservant à sa charge de nombreuses prestations relatives à l’équipement et à l’entretien des locaux ainsi que le contrôle de l’accueil et de la sécurité. Au vu de ces éléments, la cour d’appel et la Cour de cassation ont considéré que le contrat ne pouvait s’analyser en une sous-location. En fait, les conditions dans lesquelles la mise à disposition intervient sont essentielles pour la qualification de la convention ; les faits attachés à chaque cas d’espèce peuvent justifier des décisions d’apparence contradictoire.
Mise à disposition d’un studio et de matériel d’enregistrement. La mise à disposition d’un studio et de matériels de haute technologie, installés dans les lieux loués, sous le contrôle de la société locataire des locaux avec la collaboration d’un ingénieur du son, dont les prestations faisaient l’objet d’une prestation à part, ne s’analyse ni en contrat de location, ni en contrat de sous-location (cass. civ., 3e ch., 7 novembre 2001, n° 00-12897).
Occupation d’un appartement par le représentant de la société locataire. Une personne morale ne pouvant habiter bourgeoisement un appartement, la faculté d’occuper à usage d’habitation un appartement suppose nécessairement l’autorisation d’en accorder la jouissance à l’un des représentants personnes physiques de la société locataire (cass. civ., 3e ch., 23 mai 2002, n° 00-20860). En l’espèce, la location portait sur des locaux à usage commercial et un local à usage d’habitation ; le bail comportait une interdiction générale de sous-louer tout ou partie des lieux loués.
Mise à disposition de locaux dans le cadre d’un contrat d’exclusivité. Le contrat, accessoire d’un contrat d’exclusivité, mettant à la disposition d’une société, pour l’exercice de son activité, des locaux aménagés et meublés pour une durée de 2 ans ne peut conférer à son bénéficiaire un bail régi par les dispositions sur le statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 14 novembre 2002, n° 01-11152).
Mise à disposition gracieuse. La mise à disposition gracieuse de locaux au profit de tiers, dès lors qu’elle permet le maintien de l’ouverture du commerce dans les locaux alors que le locataire en titre exerce lui-même une autre activité, est une sous-location (cass. civ., 3e ch., 26 février 1992, n° 90-19710).
Sous-location et domiciliation
L’autorisation de domiciliation n’implique pas autorisation de sous-location (cass. civ., 3e ch., 10 avril 2002, n° 00-16522) ; en l’espèce, la société locataire avait consenti à des sociétés de son groupe de véritables sous-locations qui ont été déclarées irrégulières.
Les autres caractéristiques des domiciliations sont étudiées en détails dans notre ouvrage.
