Quels sont les différents modes de détention de l’immobilier d’entreprise ?
L’immobilier d’entreprise peut être détenu selon plusieurs modes, chacun ayant ses particularités.
Découvrons à travers cette infographie les différences et les avantages de chaque modes de détention.
Pourquoi isoler l’immobilier du patrimoine professionnel ou social ?
L’inscription des immeubles au bilan
Sur le plan comptable, les immeubles dont l’exploitant individuel est propriétaire peuvent être, à son choix, soit inscrits à l’actif de son bilan, soit maintenus dans son patrimoine privé et mis à la disposition de l’entreprise. Ce choix est une décision de gestion (BOFiP-BIC-PVMV-10-10-10).
Toutefois, sur le plan fiscal, pour être considéré comme un bien professionnel, l’immeuble devra non seulement être inscrit à l’actif mais aussi être utilisé à l’exploitation (CGI art. 155, II).
Lorsque l’activité est exercée en société, les biens dont la société est propriétaire, par apports des associés ou encore par acquisition en cours de vie sociale, peuvent être affectés à l’exercice de l’activité professionnelle.
L’actif social ne peut en aucun cas être confondu avec le patrimoine privé de chacun des associés (BOFiP-BIC-PVMV-10-10-10). Par conséquent, lorsque le dirigeant acquiert à titre personnel les locaux nécessaires à l’exploitation, il peut :
- soit les apporter à la société et recevoir, en contrepartie de son apport, des droits sociaux ;
- soit les conserver dans son patrimoine privé ou dans une SCI dédiée et les donner en location à la société d’exploitation.
La constitution d’une SCI
Détention de l’immeuble en SCI
Le dirigeant peut choisir d’acquérir l’immobilier d’entreprise, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une SCI.
Cette forme juridique souple permet un financement par certains associés (par exemple le dirigeant et ses enfants) par voie d’apport, de versement en compte courant ou par le biais d’emprunt. Enfin, en donnant l’immeuble en location à la société d’exploitation, le dirigeant s’assure des revenus.
Séparation des patrimoines
En créant une SCI propriétaire de l’immeuble, le foncier sort à la fois du patrimoine privé de l’entrepreneur et du patrimoine de son entreprise.
En outre, la création d’une SCI permet :
- une meilleure stabilité du droit de propriété par opposition à l’indivision.
Les immeubles d’un seul bloc ne sont pas forcément partageables, de sorte qu’en cas de transmission, la vente devra être envisagée. De plus, l’administration courante des immeubles indivis nécessite un accord des indivisaires représentant les deux tiers des droits indivis et l’unanimité en cas de conclusion de bail commercial ou de cession (c. civ. art. 815-3).
Même si les indivisaires ont la possibilité d’alléger ces règles de gestion en concluant entre eux une convention d’indivision, celle-ci sera limitée à 5 ans (c. civ. art. 1873-3).
L’apport de l’immeuble à une SCI permet de pérenniser les règles de décision, la société pouvant être constituée pour une durée de 99 ans (c. civ. art. 1838) ;
- une dissociation de la propriété et du pouvoir, organisée par les statuts.
L’immeuble appartient à la SCI, mais pour agir, celle-ci doit être obligatoirement représentée par un ou plusieurs gérants qui l’engagent dans la limite de l’objet social.
Les statuts organisent le mode de gestion de la société. Le ou les gérants peuvent bénéficier de pouvoirs étendus ou au contraire de pouvoirs restreints, certaines prises de décision devant requérir le consentement unanime des associés.
Cette répartition des pouvoirs peut aussi très souvent se combiner avec le démembrement de propriété. De la même façon, les entrées et les sorties des associés peuvent être libres ou, au contraire, très fermées (c. civ. art. 1861);
- une transmission juridique et fiscale optimisée des parts sociales représentatives des immeubles détenus.
L’apport d’un bien immobilier à une SCI a pour effet de transformer un patrimoine immobilier en des parts (biens mobiliers) égales et partageables, dont la transmission peut s’effectuer de façon progressive et à moindre coût qu’une transmission directe de l’immeuble.
En effet, la valeur des parts n’est pas le résultat d’une simple opération consistant à diviser la valeur de l’immeuble par le nombre de parts. Différents éléments sont pris en considération tels que l’existence d’un passif, l’absence d’un marché ouvert pour céder les parts, l’existence d’une clause d’agrément restreignant la liberté de cession…
Parts de SCI à l’abri de la poursuite des créanciers de l’activité professionnelle
En excluant du patrimoine professionnel le bien immobilier, celui-ci échappe au gage des créanciers sociaux.
Toutefois, l’opération ne doit pas avoir pour seul objectif de soustraire des biens aux poursuites des créanciers ou d’éluder, voire d’atténuer, une charge fiscale. On rappelle que pour étendre leur gage, les créanciers auront tendance à demander un cautionnement hypothécaire de la SCI afin de garantir des découverts ou prêts consentis à la société commerciale.
Dès lors que la société civile se porte caution des activités de la société commerciale, la finalité juridique souhaitée, à savoir le cloisonnement des patrimoines, ne pourra être atteinte.
Enfin, il sera possible d’étendre à la SCI, la procédure collective visant la société locataire, en cas de confusion de patrimoine.
Procurer des revenus à la SCI
La constitution de la SCI permet à ceux qui en détiennent le capital d’encaisser les revenus provenant des loyers versés par l’entreprise commerciale locataire, étant entendu que les loyers doivent correspondre à la valeur locative normale de l’immeuble compte tenu de sa nature, de sa situation et de l’état du marché locatif.
Si l’acquisition a été réalisée par la SCI au moyen d’un emprunt, les loyers encaissés servent à rembourser les mensualités de l’emprunt dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers (CGI art. 31, I.1°.d ; BOFiP-RFPI-BASE-20-80-§ 30-01/09/2017).
Des risques fiscaux liés aux relations entre la SCI et la société commerciale
L’impôt sur les sociétés sera exigible si la société civile (CGI art. 206, 2):
- loue un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation ;
- participe aux résultats de l’entreprise au moyen d’un loyer indexé sur le chiffre d’affaires ou les bénéfices ;
- se porte de façon habituelle caution de l’entreprise.
