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Comment rédiger les statuts de sa SCI ?

4 min

Rédaction des statuts d’une SCILes mentions obligatoires d'une SCI image

 

Lors de la rédaction des statuts d’une SCI, il ne faut pas oublier les mentions obligatoires. Mais quelles sont-elles ?

Découvrons cela ensemble à travers cette infographie.

Forme des statuts

 

Les statuts doivent être établis par écrit

En principe, les statuts sont établis par écrit (c. civ. art. 1835). C’est une règle de fond et donc, une condition de validité des statuts, et non une règle de preuve. Par conséquent, en l’absence d’écrit, la société a la nature d’une société créée de fait.
L’écrit peut être un acte sous signature privée ou un acte notarié.

Statuts électroniques. Lorsqu’un écrit est exigé pour la validité d’un acte juridique, il peut, sous certaines conditions (c. civ. art. 1366 et 1367), être établi et conservé sous forme électronique (c. civ. art. 1174). L’exigence d’un envoi en plusieurs exemplaires est réputée satisfaite sous forme électronique si l’écrit peut être imprimé par le destinataire (c. civ. art. 1177).

Acte sous signature privée

Lorsque le capital est entièrement constitué par des apports en espèces ou par apport de biens à caractère mobilier, l’acte peut être établi sous signatures privées. Il en est de même lorsqu’il y a apport immobilier, l’acte sous signature privée devant ultérieurement être déposé au rang des minutes d’un notaire avec reconnaissance d’écriture et de signature. Il est dressé autant d’originaux qu’il est nécessaire pour le dépôt d’un exemplaire au siège social et l’exécution des diverses formalités requises (décret 78-704 du 3 juillet 1978, art. 7).

Généralement, quatre originaux seront suffisants : un pour le siège social, un pour la formalité de l’enregistrement obligatoire, même si les apports sont exonérés de droit, et deux pour le dépôt obligatoire au greffe.

Acte notarié

Biens immobiliers

Les statuts peuvent, dans tous les cas, être dressés dans la forme notariée, l’acte étant conservé dans les minutes du notaire qui délivre les expéditions nécessaires.

En cas d’apport d’un bien soumis à publicité au service de la publicité foncière, l’acte constatant cet apport doit être dressé en la forme notariée.

Société entre successibles

Lorsque la société est constituée entre une personne et un ou plusieurs de ses héritiers présomptifs (un père et ses enfants, par exemple), la rédaction des statuts par acte notarié permet aux enfants membres de la société de ne pas craindre une demande de rapport à la succession paternelle des avantages retirés par eux de la constitution de la société non destinée, en toute hypothèse, à porter atteinte aux droits des autres héritiers. En effet, « il n’est pas dû de rapport pour les associations faites sans fraude entre le défunt et l’un de ses héritiers, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique » (c. civ. art. 854).

Si l’acte constitutif est fait sous signature privée, la menace d’un rapport à succession n’est d’ailleurs à redouter pour l’héritier associé que s’il a bénéficié, de ce fait, d’une véritable libéralité au détriment des autres cohéritiers non associés. Tel pourrait être le cas d’une clause lui conférant un droit aux bénéfices non proportionnel à son apport. La forme sous signature privée pourra donc être employée sans inquiétude si tous les héritiers présomptifs entrent en même temps dans la société. En cas de conflit, les juges apprécient l’absence d’avantages retirés de la société par les héritiers lorsque celle-ci est constituée par acte sous signature privée (cass. civ. 29 octobre 1979, nos 78-11889 et 78-12807).

Société entre époux

Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique (c. civ. art. 1832-1, al. 2).

Ce texte n’interdit pas de constituer par acte sous signature privée une société dans laquelle entrent simultanément deux époux, mais l’un des époux peut alors se voir reprocher un jour d’avoir consenti ainsi une donation déguisée au profit de l’autre. En fait, les donations déguisées entre époux ne sont plus frappées de nullité, le législateur ayant abrogé l’alinéa 2 de l’article 1099 du code civil qui prévoyait cette sanction.

Le conjoint commun en biens bénéficie d’un droit de revendication.

Contenu des statuts

 

Mentions obligatoires

Un certain nombre de mentions ou d’énonciations doivent obligatoirement figurer dans les statuts. Ce sont celles qui déterminent (c. civ. art. 1835) :

  • les apports de chaque associé ;
  • la forme (société civile) ;
  • l’objet ;
  • l’appellation ;
  • le siège social ;
  • le capital social ;
  • la durée de la société ;
  • les modalités de son fonctionnement.

Des règles spécifiques s’appliquent aux apports. La forme est celle de la société civile, même si celle-ci est dénommée société civile immobilière.

La « raison d’être de la société ». Depuis la loi 2019-486 du 22 mai 2019, dite « loi PACTE », les statuts peuvent aussi mentionner une « raison d’être » de la société. Distincte de l’objet social, cette raison d’être correspond « aux principes dont la société se dote et pour le respect desquels elle entend affecter des moyens dans la réalisation de son activité » (c. civ. art. 1835). Il s’agit là d’une simple faculté.

Modalités de fonctionnement de la société

En faisant obligation de mentionner dans les statuts de la société les modalités de son fonctionnement, l’article 1835 du code civil a employé une formule dont il convient de souligner immédiatement la portée. Alors que les autres énonciations obligatoires (objet, apports, capital, appellation, siège, durée) sont indispensables à l’individualisation de la société, la rubrique « Modalités de fonctionnement » concerne les dispositions qui vont donner à la société sa physionomie propre, que nous développons sous les chapitres « Gérance » et « Décisions collectives ». Dans le cadre de cette autonomie d’aménagement, certaines dispositions demeurent néanmoins impératives, à savoir :

  • la désignation d’un gérant dans les statuts ou dans un acte distinct (c. civ. art. 1846) ;
  • les pouvoirs du gérant envers les tiers dans le cadre de l’objet social (c. civ. art. 1849) ;
  • le droit pour chaque associé de participer aux décisions collectives (c. civ. art. 1844, al. 1) et d’obtenir au moins une fois par an communication des livres et des documents sociaux (c. civ. art. 1855) ;
  • l’obligation pour le gérant de rendre compte au moins une fois dans l’année de sa gestion (c. civ. art. 1856) ;
  • les droits de chaque associé dans le capital, qui doivent être proportionnels à ses apports (c. civ. art. 1843-2) ;
  • l’obligation pour les associés de répondre, envers les tiers, des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital (c. civ. art. 1857) ;
  • l’interdiction d’augmenter les engagements d’un associé sans son consentement (c. civ. art. 1836) ;
  • l’attribution des bénéfices et la contribution aux pertes de chaque associé à proportion de sa part dans le capital social (c. civ. art. 1844-1) ;
  • les causes de dissolution et de nullité qui sont déterminées par la loi (c. civ. art. 1844-7 et 1844-10).

Découvrez comment rédiger les statut d’une SCI dans cette infographie pratique issue de notre ouvrage Le mémento de la SCIcouverture memento SCI 2021

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