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Immeubles détenus par une SCI : exclusion ou exonération d’IFI ?

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Exclusions et exonérations d’IFI pour les SCIImmeubles détenus par les SCI image

 

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France détenant des biens et droits immobiliers d’une valeur nette supérieure, au 1er janvier de l’année d’imposition, à 1 300 000 € (CGI art. 964).
Mais comment sont pris en compte les biens détenus par l’intermédiaire d’une SCI ?

Découvrons ensemble les cas d’exclusion et d’exonération de l’IFI.

Exclusion de l’assiette de l’IFI

Pour le groupe de société, si l’immeuble est affecté à l’activité d’une société opérationnelle (CGI art. 965,2°.b) et si le redevable détient des parts de la société opérationnelle en question; alors l’immeuble mis par la SCI à la disposition d’une filiale soeur opérationnelle (contrôlée par la société holding) qui affecte ce bien à son activité est exclu de l’assiette de l’IFI.
Toutefois, la mesure d’exclusion pour faible participation est réservée exclusivement aux sociétés opérationnelles (CGI art. 965, 2°.AL.3)

Exonération au titre des actifs professionnels

 

Cas d’un immeuble affecté à l’exploitation individuelle du redevable (CGI art. 975, I)

Dans le cas où l’immeuble est utilisé dans le cadre d’une activité opérationnelle, si activité exercée à titre professionnel et principal par le redevable et si l’immeuble est aussi affecté à l’exercice de la profession : une exonération à hauteur de la valeur des titres de la SCI représentative de l’immeuble affecté à l’activité principale du redevable.

Cas d’un immeuble affecté à l’activité opérationnelle d’une société de personnes ou d’une société d’IS (CGI art. 975, II et III)

Une fraction de la valeur des parts de la SCI représentative de l’immeuble exonérée à hauteur de la participation détenue dans la société opérationnelle :

  • Si le redevable exerce dans la société de personnes son activité professionnelle principale
    OU
  • Si le redevable détient dans la société IS qu’il dirige une participation d’au moins 25%, et perçoit une rémunération normale (>à 50% de ses revenus professionnels) ET si l’immeuble mis à disposition de la société (société opérationnelle, holding animatrice ou filiale opérationnelle d’une holding passive) outil professionnel du redevable.

 

Découvrez comment un immeuble faisant parti d’une SCI peut être exclu ou exonéré d’IFI dans cette infographie pratique issue de notre ouvrage Le mémento de la SCI couverture memento SCI 2021

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