Comment sont imposées les plus-values ?
Les plus-values sont imposées différemment selon quelles relèvent du régime des plus-values professionnelles ou immobilières.
Découvrons ensemble les différences à travers cette infographie.
Les plus-values relevant du régime des plus-values immobilières
Quelles sont les plus-values concernées ?
Le régime des plus-values immobilières ne concerne que les seuls loueurs en meublé stricto sensu n’ayant pas la qualité de loueur en meublé professionnel au sens de l’article 155, IV, 2 du CGI (LMNP), c’est-à-dire retirant de leur activité des recettes annuelles qui soit sont inférieures à 23 000 euros, soit représentent moins de la moitié de leurs autres revenus.
De leur côté, les loueurs en meublé professionnels au sens de l’article 155, IV, 2 du CGI (LMP) ainsi que les loueurs en meublé qui relèvent du régime de la para-hôtellerie sont soumis au régime des plus-values professionnelles.
Dans quelles circonstances donnent-elles lieu à imposition ?
Les seules opérations susceptibles d’entraîner une imposition au titre des plus-values immobilières sont les cessions à titre onéreux, c’est-à-dire essentiellement les ventes et les apports en société.
Comment sont-elles imposées ?
Les plus-values immobilières supportent un impôt calculé à un taux de 19 % ainsi que les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine (17,2 % au total actuellement). À cette imposition s’ajoute, pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, une taxe pouvant atteindre jusqu’à 6 % (plus-values supérieures à 260 000 euros).
Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute se calcule par différence entre :
- Le prix de cession stipulé dans l’acte de vente (ou la valeur d’apport en cas d’apport du bien à une société) ;
- Et le prix d’acquisition (ou la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit en cas d’acquisition par donation ou succession), celui-ci étant majoré des frais d’acquisition et du coût de certains travaux.
Prise en compte des frais d’acquisition
En cas d’acquisition à titre onéreux, ces frais peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition.
En cas d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession), les frais à prendre en compte comprennent les frais d’acte et de déclaration ainsi que les droits de mutation à titre gratuit.
Bien entendu, dans le cas où le bien cédé provient d’une succession comprenant d’autres biens, seule la quote-part correspondante des droits peut être prise en compte (application au montant total des droits acquittés par le cédant du rapport existant entre la valeur déclarée pour le bien concernée et la valeur globale de sa part successorale).
Prise en compte des travaux
La législation relative aux plus-values immobilières offre la possibilité d’ajouter au prix d’acquisition les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration réalisées sur le bien. Ces dépenses peuvent être prises en compte soit pour leur montant réel, soit par le biais d’un forfait égal à 15 % du prix d’acquisition.
Ce système, qui ne peut être utilisé que par les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans, s’applique de plein droit sans que les personnes concernées aient à apporter la preuve que des travaux ont été effectivement exécutés. Une prise en compte des travaux pour leur montant réel semble exclue pour les loueurs en meublé. En effet, ce système ne peut être utilisé que pour des dépenses qui n’ont pas été prises en compte, sous quelque forme que ce soit, pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Or, chez les loueurs en meublé, qu’ils soient soumis au régime du réel ou au régime micro-BIC, les dépenses de travaux ouvrent droit à un amortissement déductible des bénéfices d’exploitation. Il s’agit, selon le cas, de l’amortissement effectivement comptabilisé (régime du réel) ou bien de l’amortissement couvert par l’abattement forfaitaire pour frais de 50 % ou 71 % (régime du micro-BIC).
Il apparaît en revanche que, sous réserve naturellement de posséder leur bien depuis plus de cinq ans, ces contribuables peuvent avoir recours au forfait pour travaux de 15 %. En effet, comme indiqué à deux reprises dans la documentation administrative, ce système s’applique sans qu’il y ait « lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu » (BOFiP-BOI-RFPIPVI-20-10-20-20-§§ 350 et 390).
Calcul de la plus-value nette imposable
La plus-value imposable se calcule en déduisant de la plus-value brute un abattement pour durée de détention du bien dans le cas où l’acquisition de celui-ci remonte à plus de six ans. Cet abattement se calcule à des taux différents pour la détermination, d’une part, de l’assiette de l’impôt au taux 19 % et, le cas échéant, de la taxe supplémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 euros et, d’autre part, de l’assiette des prélèvements sociaux (17,2 % au total actuellement).
Les plus-values relevant du régime des plus-values professionnelles
Quelles sont les plus-values concernées ?
Le régime des plus-values professionnelles s’applique aux plus-values réalisées par deux catégories de loueurs en meublé :
- Les loueurs en meublé stricto sensu dès lors qu’ils ont la qualité de loueurs en meublé professionnels au sens de l’article 155, IV, 2 du CGI, c’est-à-dire retirent de la location de logements meublés des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros et représentant plus de la moitié de leurs revenus d’activité .
- Les loueurs en meublé relevant du régime de la para-hôtellerie, c’est à dire fournissant à leur clientèle des prestations similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, quel que soit le montant de leurs recettes.
Dans quelles circonstances sont-elles imposables ?
Dès lors qu’elles relèvent du régime des plus-values professionnelles, les plus-values relatives à des logements loués en meublé donnent lieu à imposition non seulement en cas de cession à titre onéreux de ces biens (vente ou apport en société), mais aussi à l’occasion de tout événement les faisant sortir de l’actif de l’entreprise qui les exploite.
Ainsi, la donation, la transmission par décès de logements louée en meublé, tout comme une cessation de l’activité de loueur en meublé qui ne s’accompagnerait pas d’une cession des logements concernés (retrait d’actif dans le patrimoine privé), sont assimilés à une cession.
Comment sont-elles imposées ?
Les plus-values imposables au titre des plus-values professionnelles sont déterminées par différence entre, d’une part, le prix de cession du bien considéré (ou sa valeur estimée en cas de transmission à titre gratuit ou de transfert dans le patrimoine privé) et, d’autre part, sa valeur nette comptable, c’est-à-dire son prix d’acquisition diminué du montant des amortissements pratiqués depuis l’origine.
Le régime applicable à ces plus-values repose sur une distinction entre plus-values à court terme, soumises à l’impôt sur le revenu calculé selon le barème progressif ainsi qu’aux cotisations du régime de sécurité sociale des indépendants, et plus-values à long terme, soumises à une taxation forfaitaire de 30 % (12,8 % d’impôt proprement dit plus 17,2 % de prélèvements sociaux).
- Les plus-values relatives à des biens acquis depuis moins de deux ans relèvent intégralement du régime des plus-values à court terme.
- Les plus-values relatives à des biens acquis depuis plus de deux ans relèvent du régime des plus-values à court terme à hauteur du montant des amortissements déduits des bénéfices et, pour le surplus éventuel (c’est-à-dire pour la fraction du prix de cession excédant le prix d’acquisition), du régime des plus-values à long terme.
Précisons à ce sujet que les abattements forfaitaires appliqués dans le cadre du régime micro-BIC sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. L’administration en déduit que les plus-values réalisées par les contribuables relevant de ce régime doivent être regardées à court terme à hauteur de ces amortissements (BOFiP-BOI-BICPVMV- 2040-30-§ 280). Sauf si elles sont réalisées en fin d’exploitation, les plus-values à court terme peuvent faire l’objet d’une imposition étalée sur trois ans à la demande du contribuable (CGI, art. 39 quaterdecies).
