![\"Bail-Sous-location\"](\"https:\/\/www.revue-fiduciaire.com\/blog\/wp-content\/uploads\/Bail-Sous-location-194x300.png\")
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Pour pouvoir sous-louer son de bail commercial, quelques r\u00e8gles sont \u00e0 respecter.<\/p>\n
D\u00e9couvrons cela ensemble \u00e0 travers cette infographie.<\/p>\n
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Il convient de ne pas confondre la sous-location avec la location-g\u00e9rance : dans le premier cas, la jouissance ne concerne que les seuls locaux d\u2019exploitation ; dans le second, au contraire, elle porte sur la totalit\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments composant le fonds et la jouissance des locaux n\u2019est que la cons\u00e9quence accessoire et n\u00e9cessaire de la location-g\u00e9rance (cass. civ., 3e ch., 19 mars 2008, n\u00b0 07-11805). En cons\u00e9quence, cette jouissance des locaux ne peut \u00eatre sanctionn\u00e9e par le jeu de la clause r\u00e9solutoire pour violation de la clause du bail interdisant la sous-location (cass. civ., 3e ch., 9 juillet 2003, n\u00b0 02-11141).<\/p>\n
Le locataire-g\u00e9rant n\u2019a aucun droit \u00e0 l\u2019\u00e9gard du propri\u00e9taire de l\u2019immeuble et la location-g\u00e9rance est donc neutre pour le bailleur.<\/p>\n
Mais pour qu\u2019il en soit ainsi, il faut une v\u00e9ritable g\u00e9rance. Or il est assez fr\u00e9quent que le locataire principal, pour \u00e9luder une interdiction de sous-louer, tente de dissimuler une sous-location sous un contrat d\u2019appellation diff\u00e9rente et notamment une location-g\u00e9rance ou une g\u00e9rance libre. Dans de tels cas, le bailleur peut obtenir la r\u00e9siliation du bail (cass. civ., 3e ch., 7 juillet 2016, n\u00b0 15-16101).<\/p>\n
\u00c0 l\u2019inverse, l\u2019autorisation donn\u00e9e par le bailleur de sous-louer les lieux lou\u00e9s ne peut valoir autorisation de conclure un contrat de location-g\u00e9rance en pr\u00e9sence d\u2019une clause interdisant au preneur de conc\u00e9der la jouissance des lieux lou\u00e9s \u00e0 qui que ce soit et sous quelque forme que ce soit (cass. civ., 3e ch., 10 octobre 2001, n\u00b0 00-13896).<\/p>\n
Qualification par les juges du fond. Pour d\u00e9finir un contrat portant le titre de location-g\u00e9rance de fonds de commerce, les juges du fond ne peuvent se borner \u00e0 se fonder sur cet intitul\u00e9, alors qu\u2019il leur appartient de donner \u00e0 la convention sa v\u00e9ritable qualification (cass. com. 8 f\u00e9vrier 1972, n\u00b0 70-13978).<\/p>\n
Constitue une sous-location la convention qualifi\u00e9e de g\u00e9rance libre d\u00e8s lors que les clauses de cette convention sont contraires aux usages en mati\u00e8re de g\u00e9rance libre (cass. com. 28 juin 1961, BC III n\u00b0 300).<\/p>\n
Apr\u00e8s avoir constat\u00e9 qu\u2019une locataire avait sous-lou\u00e9 son local par un acte d\u00e9guis\u00e9 sous le nom de g\u00e9rance \u00e0 l\u2019insu du bailleur, les juges du fond ont pu r\u00e9silier le bail (cass. civ., 3e ch., 16 janvier 1970, n\u00b0 68-10171).<\/p>\n
Logement de salari\u00e9s. La mise \u00e0 la disposition d\u2019un employ\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 locataire g\u00e9rante du fonds de commerce, comme logement de fonction, des locaux d\u2019habitation compris dans les locaux donn\u00e9s \u00e0 bail, moyennant une contrepartie, constitue une sous-location (cass. civ., 3e ch., 7 avril 1994, n\u00b0 92-14478).<\/p>\n
Remboursement du loyer principal. Constitue une v\u00e9ritable sous-location l\u2019autorisation accord\u00e9e par un locataire \u00e0 un tiers d\u2019utiliser les lieux lou\u00e9s moyennant un remboursement du loyer principal (cass. com. 2 f\u00e9vrier 1967, BC III n\u00b0 58).<\/p>\n
R\u00e9serve d\u2019exploitation au profit du preneur. Le contrat qui constate que le propri\u00e9taire du fonds s\u2019est r\u00e9serv\u00e9 toute l\u2019exploitation pr\u00e9vue \u00e0 son propre bail, tout en conf\u00e9rant un droit \u00e0 un tiers, doit s\u2019analyser en une simple sous-location (cass. civ., 3e ch., 26 novembre 1997, n\u00b0 95-20558).<\/p>\n
Prescription. Le locataire-g\u00e9rant qui agit en requalification du contrat de location-g\u00e9rance en contrat de sous-location commerciale doit agir dans le d\u00e9lai de prescription qui est de 2 ans en mati\u00e8re de baux commerciaux (c. com. art. L. 145-60). Ce d\u00e9lai de prescription court \u00e0 compter de la conclusion du contrat, m\u00eame si le contrat a \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9 par avenants successifs (cass. civ., 3e ch., 3 d\u00e9cembre 2015, n\u00b0 14-19146).<\/p>\n
Cons\u00e9quences de la requalification. Lorsque le contrat de location-g\u00e9rance s\u2019analyse en une sous-location d\u00e9guis\u00e9e, la sous-location \u00e9tant interdite dans le bail et l\u2019accord du bailleur n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 sollicit\u00e9, l\u2019infraction ainsi commise par le locataire constitue un manquement suffisamment grave aux clauses et conditions du bail pour justifier sa r\u00e9siliation judiciaire (CA Paris 20 novembre 2002, Loyers 2003, n\u00b0 132).<\/p>\n
Location-g\u00e9rance irr\u00e9guli\u00e8re. Le propri\u00e9taire d\u2019un fonds de commerce de restaurant conclut une convention intitul\u00e9e \u00ab contrat de g\u00e9rance \u00bb avec Mme X. Celle-ci assigne le propri\u00e9taire du fonds en sollicitant l\u2019annulation de ce contrat et sa requalification en sous-bail commercial. Sa demande est rejet\u00e9e et Mme X est d\u00e9clar\u00e9e occupante sans droit ni titre. Les juges constatent en effet que le contrat ne remplissait pas les conditions, relatives \u00e0 la location-g\u00e9rance, pr\u00e9vues par les anciens articles L. 144-3 et L. 144-4 du code de commerce applicables en l’esp\u00e8ce. Ce contrat, qui devait \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 nul par application de l\u2019article L. 144-10, n\u2019avait pu d\u00e8s lors produire aucun effet (cass. civ., 3e ch., 18 mai 2005, n\u00b0 04-11835).<\/p>\n
Location-g\u00e9rance fictive. Les juges requalifient une location-g\u00e9rance en sous-location en raison des faits suivants :
\n-le \u00ab locataire-g\u00e9rant \u00bb a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la liquidation du stock ;
\n-il a chang\u00e9 l\u2019enseigne pour s\u2019adresser \u00e0 une autre client\u00e8le ;
\n-le montant de la redevance se con\u00e7oit dans la perspective d\u2019une cession ult\u00e9rieure du fonds.<\/p>\n
La sous-location \u00e9tant interdite par une clause du bail, les juges prononcent la r\u00e9siliation du bail (cass. civ., 3e ch., 26 juin 2007, n\u00b0 04-10295).<\/p>\n
La mise \u00e0 disposition d\u2019un local ou d\u2019un espace ne s\u2019analyse pas en une sous-location. Ainsi, la mise \u00e0 disposition intermittente d\u2019espaces par le locataire de locaux commerciaux, assortie de prestations de services, n\u2019est pas une sous-location (cass. civ., 3e ch., 13 f\u00e9vrier 2002, n\u00b0 00-17994). En l\u2019esp\u00e8ce, le bailleur avait assign\u00e9 sa locataire, une soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9rant un atelier de danse, afin que soit r\u00e9ajust\u00e9 le prix du loyer en raison de sous-locations qu\u2019elle avait consenties. La soci\u00e9t\u00e9 locataire avait accord\u00e9 une mise \u00e0 disposition temporaire du local \u00e0 une autre soci\u00e9t\u00e9 tout en conservant \u00e0 sa charge de nombreuses prestations relatives \u00e0 l\u2019\u00e9quipement et \u00e0 l\u2019entretien des locaux ainsi que le contr\u00f4le de l\u2019accueil et de la s\u00e9curit\u00e9. Au vu de ces \u00e9l\u00e9ments, la cour d\u2019appel et la Cour de cassation ont consid\u00e9r\u00e9 que le contrat ne pouvait s\u2019analyser en une sous-location. En fait, les conditions dans lesquelles la mise \u00e0 disposition intervient sont essentielles pour la qualification de la convention ; les faits attach\u00e9s \u00e0 chaque cas d\u2019esp\u00e8ce peuvent justifier des d\u00e9cisions d\u2019apparence contradictoire.<\/p>\n
Mise \u00e0 disposition d\u2019un studio et de mat\u00e9riel d\u2019enregistrement. La mise \u00e0 disposition d\u2019un studio et de mat\u00e9riels de haute technologie, install\u00e9s dans les lieux lou\u00e9s, sous le contr\u00f4le de la soci\u00e9t\u00e9 locataire des locaux avec la collaboration d\u2019un ing\u00e9nieur du son, dont les prestations faisaient l\u2019objet d\u2019une prestation \u00e0 part, ne s\u2019analyse ni en contrat de location, ni en contrat de sous-location (cass. civ., 3e ch., 7 novembre 2001, n\u00b0 00-12897).<\/p>\n
Occupation d\u2019un appartement par le repr\u00e9sentant de la soci\u00e9t\u00e9 locataire. Une personne morale ne pouvant habiter bourgeoisement un appartement, la facult\u00e9 d\u2019occuper \u00e0 usage d\u2019habitation un appartement suppose n\u00e9cessairement l\u2019autorisation d\u2019en accorder la jouissance \u00e0 l\u2019un des repr\u00e9sentants personnes physiques de la soci\u00e9t\u00e9 locataire (cass. civ., 3e ch., 23 mai 2002, n\u00b0 00-20860). En l\u2019esp\u00e8ce, la location portait sur des locaux \u00e0 usage commercial et un local \u00e0 usage d\u2019habitation ; le bail comportait une interdiction g\u00e9n\u00e9rale de sous-louer tout ou partie des lieux lou\u00e9s.<\/p>\n
Mise \u00e0 disposition de locaux dans le cadre d\u2019un contrat d\u2019exclusivit\u00e9. Le contrat, accessoire d\u2019un contrat d\u2019exclusivit\u00e9, mettant \u00e0 la disposition d\u2019une soci\u00e9t\u00e9, pour l\u2019exercice de son activit\u00e9, des locaux am\u00e9nag\u00e9s et meubl\u00e9s pour une dur\u00e9e de 2 ans ne peut conf\u00e9rer \u00e0 son b\u00e9n\u00e9ficiaire un bail r\u00e9gi par les dispositions sur le statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 14 novembre 2002, n\u00b0 01-11152).<\/p>\n
Mise \u00e0 disposition gracieuse. La mise \u00e0 disposition gracieuse de locaux au profit de tiers, d\u00e8s lors qu\u2019elle permet le maintien de l\u2019ouverture du commerce dans les locaux alors que le locataire en titre exerce lui-m\u00eame une autre activit\u00e9, est une sous-location (cass. civ., 3e ch., 26 f\u00e9vrier 1992, n\u00b0 90-19710).<\/p>\n
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L\u2019autorisation de domiciliation n\u2019implique pas autorisation de sous-location (cass. civ., 3e ch., 10 avril 2002, n\u00b0 00-16522) ; en l\u2019esp\u00e8ce, la soci\u00e9t\u00e9 locataire avait consenti \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s de son groupe de v\u00e9ritables sous-locations qui ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9es irr\u00e9guli\u00e8res.<\/p>\n
Les autres caract\u00e9ristiques des domiciliations sont \u00e9tudi\u00e9es en d\u00e9tails dans notre ouvrage.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Quels sont les caract\u00e9ristiques de la sous-location ? Pour pouvoir sous-louer son de bail commercial, quelques r\u00e8gles sont \u00e0 respecter. D\u00e9couvrons cela ensemble \u00e0 travers cette infographie. Sous-location et location-g\u00e9rance Il convient de ne pas confondre la sous-location avec la location-g\u00e9rance : dans le premier cas, la jouissance ne concerne que les …<\/p>\n