![\"\"](\"https:\/\/www.revue-fiduciaire.com\/blog\/wp-content\/uploads\/Fiche-17-La-nature-des-locaux-194x300.png\")
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Pour pouvoir obtenir le statut de bail commercial, un local doit remplir certaines conditions.<\/p>\n
D\u00e9couvrons cela ensemble \u00e0 travers cette infographie.<\/p>\n
Le bail doit porter sur un local qui permet d\u2019exploiter un fonds de commerce ; il peut s\u2019agir d\u2019un b\u00e2timent ou d\u2019une portion d\u2019un b\u00e2timent (c. com. art. L. 145-1, I).
\nAinsi peuvent constituer des locaux les magasins, boutiques, usines, entrep\u00f4ts, hangars, remises ou appartements, dans la mesure o\u00f9 une activit\u00e9 commerciale s\u2019y exerce effectivement.<\/p>\n<\/div>\n
Fixit\u00e9 du b\u00e2timent. <\/strong>D\u00e8s lors que le b\u00e2timent existe au moment du contrat de bail et qu\u2019il est destin\u00e9, dans la commune intention des parties, \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019un fonds de commerce, il importe peu qu\u2019il pr\u00e9sente ou non un caract\u00e8re suffisant de fixit\u00e9 ou de solidit\u00e9 (cass. civ., 3e ch., 25 janvier 1977, n\u00b0 74-15293).<\/p>\n<\/div>\n Caract\u00e8re mobile du b\u00e2timent. <\/strong>Des cabines mobiles donn\u00e9es \u00e0 bail sont des objets mobiliers qui ne peuvent \u00eatre assimil\u00e9s \u00e0 des immeubles et le statut des baux commerciaux ne peut s\u2019appliquer \u00e0 ces \u00e9l\u00e9ments (cass. civ., 3e ch., 10 mai 1989, n\u00b0 87-16595).<\/p>\n<\/div>\n Ne peut pas b\u00e9n\u00e9ficier du statut des baux commerciaux un emplacement dont le d\u00e9coupage, la situation et la surface sont contractuellement laiss\u00e9s \u00e0 la discr\u00e9tion du bailleur (cass. civ., 3e ch., 20 f\u00e9vrier 1985, n\u00b0 83-16019).<\/p>\n<\/div>\n En revanche n\u2019est pas incompatible avec la notion de fixit\u00e9, qui ne se confond pas avec l\u2019immobilit\u00e9, le d\u00e9placement de construction ayant n\u00e9cessit\u00e9 l\u2019intervention d\u2019une grue de 14 tonnes et a donn\u00e9 lieu \u00e0 une v\u00e9ritable implantation, avec des travaux de scellement et de branchement (CA N\u00eemes 6\u00a0mars 2003, Gaz. Pal. 17 et 18\u00a0octobre 2003, 39)<\/span>.<\/p>\n<\/div>\n Domiciliation dans un local \u00e0 usage d’habitation.<\/strong> Le fait qu’une personne morale soit domicili\u00e9e dans un local \u00e0 usage d’habitation, pris \u00e0 bail par son repr\u00e9sentant l\u00e9gal, ne suffit pas \u00e0 conf\u00e9rer un caract\u00e8re commercial \u00e0 l’occupation si aucune activit\u00e9 n’y est exerc\u00e9e. Peu importe la clause d’habitation bourgeoise ins\u00e9r\u00e9e dans le bail, il n’y a pas de changement de la destination des lieux (cass. civ., 3e ch., 25 f\u00e9vrier 2016, n\u00b0 15-13856).<\/p>\n Locaux de spectacles.<\/strong> Pour les baux d\u2019immeubles \u00e0 usage de lieux de spectacles, les locations et sous-locations doivent, \u00e0 peine de nullit\u00e9, \u00eatre autoris\u00e9es par le minist\u00e8re charg\u00e9 de la culture (ord. 45-2339 du 13 octobre 1945, art. 2 et 3).<\/p>\n Le local d\u00e9clar\u00e9 principal b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019office du statut des baux commerciaux\u00a0; le preneur n\u2019a pas \u00e0 prouver le caract\u00e8re \u00ab\u00a0n\u00e9cessaire\u00a0\u00bb de ce local.<\/p>\n<\/div>\n D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale est consid\u00e9r\u00e9 comme un local principal celui o\u00f9 les clients ont acc\u00e8s pour l\u2019accomplissement d\u2019actes de commerce faisant l\u2019objet de l\u2019exploitation du fonds (cass. civ., 3e ch., 13 f\u00e9vrier 1970, n\u00b0 68-11411). Pour que ce local principal puisse b\u00e9n\u00e9ficier de la protection, les autres conditions doivent \u00eatre remplies et notamment l\u2019inscription au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n Les crit\u00e8res. <\/strong>La notion de local principal d\u00e9coule notamment\u00a0:<\/p>\n Entrep\u00f4ts.<\/strong> Lorsque le bail pr\u00e9cise que la destination des locaux est l\u2019entreposage de produits alimentaires, \u00e0 l\u2019exclusion de toute autre activit\u00e9, le consentement du bailleur \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019une client\u00e8le dans ces locaux est indispensable pour l\u2019application du statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 15 octobre 2008, n\u00b0 07-16612).<\/p>\n Extensions commerciales. <\/strong>L\u2019extension du commerce ne fait pas perdre au local principal son caract\u00e8re, lorsqu\u2019il demeure plus vaste et mieux outill\u00e9 (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 1962, BC III n\u00b0 446). La jurisprudence admet qu\u2019une entreprise puisse comporter plusieurs locaux principaux contigus ou s\u00e9par\u00e9s dans l\u2019espace ; ces locaux, dans lesquels s\u2019exerce une partie de l\u2019activit\u00e9 commerciale, b\u00e9n\u00e9ficient du statut des baux commerciaux. Lorsque les locaux constituent une unit\u00e9 d\u2019exploitation, il n\u2019est pas exig\u00e9 une immatriculation au RCS pour chacun de ces locaux.<\/p>\n Annexe d\u2019un h\u00f4tel. <\/strong>L\u2019annexe d\u2019un h\u00f4tel install\u00e9e dans une villa fait partie du local principal du fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 28\u00a0mars 1968, BC III n\u00b0\u00a0140).<\/p>\n Ensemble industriel.<\/strong> Des locaux situ\u00e9s sur un terrain lou\u00e9 forment, avec les b\u00e2timents utilis\u00e9s par le preneur sur un autre terrain, un ensemble industriel o\u00f9 s\u2019exerce une activit\u00e9 unique\u00a0; ces locaux n\u2019ont pas le caract\u00e8re de locaux accessoires (cass. civ., 3e ch., 25 avril 1972, n\u00b0 71-10141).<\/p>\n<\/div>\n R\u00e9serve d’un magasin de vente. <\/strong>Constitue un local principal et non accessoire une r\u00e9serve voisine d\u2019un autre local, la client\u00e8le passant de l\u2019un \u00e0 l\u2019autre pour examiner la marchandise et r\u00e9gler ses achats (cass. civ., 3e ch., 25 octobre 1972, n\u00b0 71-11575). Il en est de m\u00eame pour des locaux dans lesquels des clients se sont rendus pour choisir des marchandises et y effectuer des achats (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 1995, n\u00b0 93-12222).<\/p>\n<\/div>\n Exploitation unique.<\/strong> Lorsque tous les locaux lou\u00e9s par actes distincts ont \u00e9t\u00e9 am\u00e9nag\u00e9s pour une exploitation commune et qu\u2019ils forment un seul et unique local, les juges du fond peuvent en d\u00e9duire que les parties ont, de fa\u00e7on claire et non \u00e9quivoque, entendu soumettre l\u2019ensemble des locaux au statut et plus particuli\u00e8rement aux conditions du second bail pr\u00e9voyant une facult\u00e9 de r\u00e9siliation triennale (cass. civ., 3e ch., 8 avril 1999, n\u00b0 97-15207).<\/p>\n<\/div>\n Services annexes. <\/strong>Les locaux affect\u00e9s au si\u00e8ge social de la soci\u00e9t\u00e9 locataire ainsi qu\u2019aux diverses administrations des soci\u00e9t\u00e9s filiales font, de par la volont\u00e9 des contractants, partie int\u00e9grante de l\u2019\u00e9tablissement principal o\u00f9 se trouvent regroup\u00e9s tous les services et o\u00f9 la client\u00e8le a acc\u00e8s, et il n\u2019y a pas lieu de se prononcer sur leur caract\u00e8re n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019exploitation (cass. civ., 3e ch., 25\u00a0mai 1966, BC III n\u00b0\u00a0275).<\/p>\n La notion d\u2019immeuble ou de locaux exig\u00e9e pour pr\u00e9tendre au b\u00e9n\u00e9fice du statut conduit \u00e0 exclure certains \u00e9l\u00e9ments ne pr\u00e9sentant pas de telles caract\u00e9ristiques. Aires de stationnement. <\/strong>Ne saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un local au sens du statut des baux commerciaux l\u2019espace compos\u00e9 de 14 aires de stationnement au rez-de-chauss\u00e9e d\u2019un immeuble, s\u00e9par\u00e9es des autres aires par des bandes de peinture trac\u00e9es sur le sol (cass. civ., 3e ch., 18 mars 1992, n\u00b0 90-15686).<\/p>\n<\/div>\n En pr\u00e9sence d\u2019emplacements de stationnement pris \u00e0 bail par un h\u00f4tel, les juges du fond doivent rechercher si ces emplacements peuvent recevoir la qualification de locaux avant toute qualification en locaux accessoires \u00e0 l\u2019exploitation (cass. civ., 3e ch., 4 janvier 1995, n\u00b0 92-21585).<\/p>\n<\/div>\n Emplacements d\u2019affichage.<\/strong> Les locations d\u2019emplacements (murs, toitures) pour l\u2019affichage publicitaire ne b\u00e9n\u00e9ficient pas du statut des baux commerciaux. Deux raisons les en excluent\u00a0: il ne s\u2019agit pas de locaux et un fonds de commerce n\u2019est pas exploit\u00e9 sur ces emplacements (cass. civ., 3e ch., 11\u00a0mai 1949, Sem. jur. \u00e9d. CI 1949, 4967).<\/p>\n Exposition de tableaux.<\/strong> Une convention conf\u00e9rant le droit d\u2019exposer des tableaux sur des emplacements mat\u00e9rialis\u00e9s par des murs ne peut constituer un bail commercial (cass. civ., 3e ch., 20 novembre 1991, n\u00b0 90-11678).<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n\nProtection du local principal<\/h4>\n
Caract\u00e9ristiques du local principal<\/span><\/h5>\n
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\nIl n\u2019existe pas de d\u00e9finition l\u00e9gale du local principal et du local accessoire, mais le local principal est celui affect\u00e9 \u00e0 l\u2019exploitation du fonds et en est une partie constitutive.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n
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\nDe m\u00eame, reste un local indispensable l\u2019entrep\u00f4t qui ne renferme plus la totalit\u00e9 de l\u2019exploitation, mais qui en demeure cependant un \u00e9l\u00e9ment principal faisant partie d\u2019un tout plus important (cass. civ., 3e ch., 17 d\u00e9cembre 1964, BC III n\u00b0 565) ; au cas consid\u00e9r\u00e9, le bail n\u2019imposait pas que le si\u00e8ge social se situe dans ce local.<\/p>\nPluralit\u00e9 des locaux principaux<\/span><\/h5>\n
\n\n\n\nExclusion de certains \u00e9l\u00e9ments<\/h4>\n
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\nEn outre, la d\u00e9n\u00e9gation du statut peut, pour certains de ces \u00e9l\u00e9ments tels que les emplacements dans une grande surface, trouver son fondement sur l\u2019absence de client\u00e8le autonome. Dans certains cas, ces \u00e9l\u00e9ments sont inclus dans le bail du local principal et forment un tout indivisible.<\/p>\n\n\n\n