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<\/h2>\n<\/p>\n
<\/h2>\nL’imposition des biens immobiliers mis en location d\u00e9pend du r\u00e9gime r\u00e9el du particulier.<\/p>\n
D\u00e9couvrons cela \u00e0 travers cette infographie.<\/p>\n
L\u2019acquisition d\u2019un logement achev\u00e9 depuis plus de cinq ans (ou m\u00eame depuis moins de cinq ans dans le cas o\u00f9 le c\u00e9dant est un particulier) donne lieu au paiement du droit d\u00e9partemental de 4,50\u00a0% et de la taxe communale de 1,20\u00a0%.
\nSoit au total une imposition de 5,70\u00a0% (5,80\u00a0% en incluant le pr\u00e9l\u00e8vement \u00e9gal \u00e0 2,37\u00a0% du droit d\u00e9partemental effectu\u00e9 au titre des frais d\u2019assiette et de recouvrement).<\/p>\n
Les loyers provenant de logements lou\u00e9s nus sont imposables dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers. Outre l\u2019imp\u00f4t sur le revenu proprement dit, le montant net de ces revenus supporte les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux applicables aux revenus du patrimoine (17,2\u00a0% au total actuellement).<\/p>\n
Comme c\u2019est la r\u00e8gle habituelle pour les revenus soumis au bar\u00e8me progressif de l\u2019IR, la CSG frappant les revenus fonciers est d\u00e9ductible, \u00e0 hauteur de 6,8\u00a0points, du revenu global de l\u2019ann\u00e9e de son paiement.<\/p>\n
Observation pr\u00e9alable<\/strong> : En toute hypoth\u00e8se, pour ouvrir droit \u00e0 d\u00e9duction, les charges support\u00e9es par les propri\u00e9taires (travaux, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts\u2026) doivent avoir \u00e9t\u00e9 pay\u00e9es au cours de l\u2019ann\u00e9e d\u2019imposition. Par ailleurs, elles doivent en principe se rapporter \u00e0 un bien donn\u00e9 en location. \u00c0 l\u2019exception des d\u00e9penses de construction, de reconstruction ou d\u2019agrandissement, l\u2019ensemble des d\u00e9penses de travaux effectivement support\u00e9es par le propri\u00e9taire et pay\u00e9es au cours de l\u2019ann\u00e9e d\u2019imposition sont admises en d\u00e9duction de ses revenus fonciers. Parmi ces d\u00e9penses, il convient de distinguer d\u2019une part, les d\u00e9penses d\u2019entretien et de r\u00e9paration et, d\u2019autre part, les d\u00e9penses d\u2019am\u00e9lioration.<\/p>\n Il s\u2019agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre en \u00e9tat le bien immobilier : remise en \u00e9tat du gros \u0153uvre (toitures, fa\u00e7ades\u2026), r\u00e9paration ou remplacement de l\u2019installation \u00e9lectrique, de l\u2019installation de chauffage, de l\u2019ascenseur, etc.<\/p>\n<\/div>\n Cas particulier des r\u00e9parations locatives<\/strong> : L\u2019administration reconna\u00eet aux propri\u00e9taires effectuant des travaux incombant normalement au locataire (exemple\u00a0: r\u00e9fection des peintures int\u00e9rieures) la possibilit\u00e9 de les prendre en compte dans les trois cas suivants\u00a0:<\/p>\n Il s\u2019agit des travaux ayant pour objet d\u2019apporter un \u00e9quipement ou un \u00e9l\u00e9ment de confort nouveau ou mieux adapt\u00e9 aux conditions modernes de vie\u00a0: installation du chauffage central, de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, d\u2019une salle d\u2019eau, d\u2019un ascenseur, du t\u00e9l\u00e9phone, d\u2019un dispositif de s\u00e9curit\u00e9, d\u2019une antenne collective de t\u00e9l\u00e9vision, r\u00e9am\u00e9nagement de certaines ouvertures ou du cloisonnement int\u00e9rieur,\u00a0etc. Contrairement aux d\u00e9penses d\u2019entretien et de r\u00e9parations, les d\u00e9penses d\u2019am\u00e9lioration ne sont admises en d\u00e9duction que lorsqu\u2019elles se rapportent \u00e0 des locaux d\u2019habitation. Les d\u00e9penses de ce type effectu\u00e9es sur des locaux professionnels ou commerciaux ne peuvent donc pas \u00eatre prises en compte.<\/p>\n<\/div>\n En ce qui les concerne, les d\u00e9penses de construction, de reconstruction ou d\u2019agrandissement sont dans tous les cas exclues des charges d\u00e9ductibles. En application de cette r\u00e8gle, ne peuvent \u00eatre pris en compte :<\/p>\n Il importe enfin de souligner que lorsqu\u2019ils sont indissociables de travaux de construction, de reconstruction ou d\u2019agrandissement, les travaux de r\u00e9paration ou d\u2019am\u00e9lioration ne sont pas d\u00e9ductibles des revenus fonciers (pour une illustration r\u00e9cente, voir arr\u00eat de la Cour administrative de Lyon du 7\u00a0septembre 2020, n\u00b0 19LY00896).<\/p>\n L\u2019ensemble des primes d\u2019assurance vers\u00e9es par le propri\u00e9taire, et non plus uniquement celles couvrant le risque de loyers impay\u00e9s, sont d\u00e9ductibles pour leur montant r\u00e9el des revenus fonciers imposables.<\/p>\n Les propri\u00e9taires peuvent d\u00e9duire la taxe fonci\u00e8re due \u00e0 raison de leurs biens immobiliers donn\u00e9s en location.<\/p>\n Les int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles sont ceux aff\u00e9rents aux emprunts contract\u00e9s pour l\u2019acquisition, la construction, la conservation (paiement des droits de succession ou de donation), la r\u00e9paration ou l\u2019am\u00e9lioration des biens. Outre les int\u00e9r\u00eats proprement dits, les frais d\u2019emprunt sont admis en d\u00e9duction\u00a0: frais de constitution du dossier de pr\u00eat, frais d\u2019inscriptions hypoth\u00e9caires, primes des contrats d\u2019assurance souscrits pour garantir le remboursement de l\u2019emprunt,\u00a0etc.<\/p>\n<\/div>\n En application des principes g\u00e9n\u00e9raux, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts aff\u00e9rents \u00e0 des immeubles encore vacants sont admis en d\u00e9duction lorsque ces biens sont destin\u00e9s \u00e0 la location. \u00c0 cet \u00e9gard, l\u2019administration a sp\u00e9cifi\u00e9 que les int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s pendant la p\u00e9riode de construction d\u2019un logement sont d\u00e9ductibles si le contribuable manifeste clairement son intention de le donner en location \u00e0 des tiers apr\u00e8s son ach\u00e8vement.<\/p>\n<\/div>\n Par ailleurs, on fera remarquer que les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts contract\u00e9s pour la r\u00e9alisation de travaux sont d\u00e9ductibles alors m\u00eame que le co\u00fbt de ces travaux ne serait pas admis en d\u00e9duction (exemples\u00a0: travaux de reconstruction ou d\u2019agrandissement, travaux d\u2019am\u00e9lioration effectu\u00e9s sur des locaux autres que d\u2019habitation,\u00a0etc.).<\/p>\n Tandis que les frais de gestion (frais de correspondance, de t\u00e9l\u00e9phone, de d\u00e9placement\u2026) sont pris en compte au moyen d\u2019un forfait de 20\u00a0\u20ac par local, les frais de g\u00e9rance (honoraires et commissions vers\u00e9s par les propri\u00e9taires confiant la gestion de leurs immeubles \u00e0 un tiers) et de proc\u00e9dure sont d\u00e9ductibles pour leur montant r\u00e9el.<\/p>\n Ces provisions pour charges sont d\u00e9ductibles pour leur montant total des revenus de l\u2019ann\u00e9e de leur versement. Cependant, la fraction de leur montant correspondant \u00e0 des charges non d\u00e9ductibles des revenus fonciers ou r\u00e9cup\u00e9rables sur les locataires doit donner lieu \u00e0 une r\u00e9int\u00e9gration dans les revenus imposables de l\u2019ann\u00e9e suivante.<\/p>\n Le revenu net foncier d\u2019un contribuable est d\u00e9termin\u00e9 par diff\u00e9rence entre le montant total des recettes brutes provenant de l\u2019ensemble de ses immeubles et celui des charges admises en d\u00e9duction.<\/p>\n<\/div>\n Lorsqu\u2019un d\u00e9ficit est constat\u00e9, la fraction de celui-ci qui provient de charges autres que les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts est directement imputable sur le revenu global du contribuable dans une limite annuelle de 10\u2009700\u00a0\u20ac. La fraction du d\u00e9ficit annuel qui provient des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts ou exc\u00e8de la limite de 10\u2009700\u00a0\u20ac est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n Seule est imputable sur le revenu global la fraction des d\u00e9ficits provenant des charges autres que les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts. Il s\u2019agit donc des d\u00e9ficits r\u00e9sultant des d\u00e9penses de travaux, des primes d\u2019assurance, des imp\u00f4ts, des frais de gestion, de g\u00e9rance et de proc\u00e9dure et des provisions pour charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<\/div>\n La fraction des d\u00e9ficits qui r\u00e9sulte des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n Les d\u00e9ficits ainsi d\u00e9finis sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10\u2009700\u00a0\u20ac. L\u2019exc\u00e9dent est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n<\/div>\n La limite de 10\u2009700\u00a0\u20ac \u00e9tant annuelle, elle ne fait pas l\u2019objet d\u2019une r\u00e9duction prorata temporis<\/em> en cas de location en cours d\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n L\u2019avantage fiscal r\u00e9sultant de l\u2019imputation des d\u00e9ficits fonciers sur le revenu global n\u2019est d\u00e9finitivement acquis au contribuable que si celui-ci maintient le bien en location pendant les trois ann\u00e9es qui suivent celle au titre de laquelle l\u2019imputation a \u00e9t\u00e9 pratiqu\u00e9e. Ainsi, pour conserver le b\u00e9n\u00e9fice de cet avantage, un contribuable imputant un d\u00e9ficit sur un revenu global au titre de 2022 devra louer son bien jusqu\u2019au 31\u00a0d\u00e9cembre\u00a02025.<\/p>\n<\/div>\n Outre une revente du logement ou une reprise de celui-ci par le propri\u00e9taire pour son usage personnel, une simple vacance du logement au cours de la p\u00e9riode de trois ans entra\u00eene normalement une remise en cause de l\u2019imputation du d\u00e9ficit sur le revenu global. Aussi, en cas de d\u00e9part d\u2019un locataire, la nouvelle location doit en principe prendre effet imm\u00e9diatement. Cependant, un d\u00e9lai incompressible est admis pour cette op\u00e9ration sous r\u00e9serve de la preuve de diligences dans la recherche d\u2019un nouveau locataire.<\/p>\n<\/div>\n
\nToutefois, il est admis qu\u2019un propri\u00e9taire puisse d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats des emprunts ainsi que les frais de r\u00e9novation aff\u00e9rents \u00e0 un bien immobilier rest\u00e9 vacant au cours de l\u2019ann\u00e9e d\u2019imposition s\u2019il est en mesure d\u2019\u00e9tablir qu’il \u00e9tait effectivement destin\u00e9 \u00e0 la location.
\nCette condition s\u2019appr\u00e9cie au vu des diligences effectu\u00e9es pour louer le bien apr\u00e8s son acquisition ou l\u2019ex\u00e9cution des travaux de remise en \u00e9tat. Selon le cas, les charges correspondantes viennent en d\u00e9duction des revenus fonciers provenant d\u2019autres immeubles ou bien entra\u00eenent la constatation d\u2019un d\u00e9ficit imputable dans les conditions habituelles (voir ci-apr\u00e8s Imputation des d\u00e9ficits).<\/p>\nD\u00e9penses de travaux<\/h5>\n
\nD\u00e9penses d’entretien et de r\u00e9paration<\/span><\/h6>\n
\n\n\n
D\u00e9penses d’am\u00e9lioration<\/span><\/h6>\n
\n\n\n
\nPrimes d’assurance<\/h5>\n
\nImp\u00f4ts<\/h5>\n
\nInt\u00e9r\u00eats d’emprunts<\/h5>\n
\n\n\nFrais de gestion, de g\u00e9rance et de proc\u00e9dure<\/h5>\n
\nProvisions pour charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/h5>\n
\nImputation des d\u00e9ficits (BOFiP-BOI-RFPI-BASE-30-20)<\/span><\/h4>\n
\n\nD\u00e9finition des d\u00e9ficits imputables sur le revenu global<\/h5>\n
\n\nLimite annuelle d\u2019imputation sur le revenu global<\/h5>\n
\n\nRemise en cause de l\u2019imputation sur le revenu global<\/h5>\n
\n\n