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<\/h2>\nLes plus-values sont impos\u00e9es diff\u00e9remment selon quelles rel\u00e8vent du r\u00e9gime des plus-values professionnelles ou immobili\u00e8res.<\/p>\n
D\u00e9couvrons ensemble les diff\u00e9rences \u00e0 travers cette infographie.<\/p>\n
Le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res ne concerne que les seuls loueurs en meubl\u00e9 stricto sensu n\u2019ayant pas la qualit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9 professionnel au sens de l\u2019article 155, IV, 2 du CGI (LMNP), c\u2019est-\u00e0-dire retirant de leur activit\u00e9 des recettes annuelles qui soit sont inf\u00e9rieures \u00e0 23 000 euros, soit repr\u00e9sentent moins de la moiti\u00e9 de leurs autres revenus.
\nDe leur c\u00f4t\u00e9, les loueurs en meubl\u00e9 professionnels au sens de l\u2019article 155, IV, 2 du CGI (LMP) ainsi que les loueurs en meubl\u00e9 qui rel\u00e8vent du r\u00e9gime de la para-h\u00f4tellerie sont soumis au r\u00e9gime des plus-values professionnelles.<\/p>\n
Les seules op\u00e9rations susceptibles d\u2019entra\u00eener une imposition au titre des plus-values immobili\u00e8res sont les cessions \u00e0 titre on\u00e9reux<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire essentiellement les ventes et les apports en soci\u00e9t\u00e9.<\/strong><\/p>\n Les plus-values immobili\u00e8res supportent un imp\u00f4t calcul\u00e9 \u00e0 un taux de 19 %<\/strong> ainsi que les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux applicables aux revenus du patrimoine (17,2 % au total actuellement). \u00c0 cette imposition s\u2019ajoute, pour les plus-values sup\u00e9rieures \u00e0 50 000 euros, une taxe pouvant atteindre jusqu\u2019\u00e0 6 % (plus-values sup\u00e9rieures \u00e0 260 000 euros).<\/p>\n La plus-value brute se calcule par diff\u00e9rence entre :<\/p>\n En cas d\u2019acquisition \u00e0 titre on\u00e9reux<\/strong>, ces frais peuvent \u00eatre retenus pour leur montant r\u00e9el ou \u00e9valu\u00e9s forfaitairement \u00e0 7,5 % du prix d\u2019acquisition. Bien entendu, dans le cas o\u00f9 le bien c\u00e9d\u00e9 provient d\u2019une succession comprenant d\u2019autres biens, seule la quote-part correspondante des droits peut \u00eatre prise en compte (application au montant total des droits acquitt\u00e9s par le c\u00e9dant du rapport existant entre la valeur d\u00e9clar\u00e9e pour le bien concern\u00e9e et la valeur globale de sa part successorale).<\/p>\n La l\u00e9gislation relative aux plus-values immobili\u00e8res offre la possibilit\u00e9 d\u2019ajouter au prix d\u2019acquisition les d\u00e9penses de construction, de reconstruction, d\u2019agrandissement et d\u2019am\u00e9lioration<\/strong> r\u00e9alis\u00e9es sur le bien. Ces d\u00e9penses peuvent \u00eatre prises en compte soit pour leur montant r\u00e9el, soit par le biais d\u2019un forfait \u00e9gal \u00e0 15 % du prix d\u2019acquisition. Or, chez les loueurs en meubl\u00e9, qu\u2019ils soient soumis au r\u00e9gime du r\u00e9el ou au r\u00e9gime micro-BIC, les d\u00e9penses de travaux ouvrent droit \u00e0 un amortissement d\u00e9ductible des b\u00e9n\u00e9fices d\u2019exploitation. Il s\u2019agit, selon le cas, de l\u2019amortissement effectivement comptabilis\u00e9 (r\u00e9gime du r\u00e9el) ou bien de l\u2019amortissement couvert par l\u2019abattement forfaitaire pour frais de 50 % ou 71 % (r\u00e9gime du micro-BIC).<\/p>\n Il appara\u00eet en revanche que, sous r\u00e9serve naturellement de poss\u00e9der leur bien depuis plus de cinq ans, ces contribuables peuvent avoir recours au forfait pour travaux de 15 %<\/strong>. En effet, comme indiqu\u00e9 \u00e0 deux reprises dans la documentation administrative, ce syst\u00e8me s\u2019applique sans qu\u2019il y ait \u00ab lieu de rechercher si les d\u00e9penses de travaux ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 prises en compte pour l\u2019assiette de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu \u00bb (BOFiP-BOI-RFPIPVI-20-10-20-20-\u00a7\u00a7 350 et 390).<\/p>\n La plus-value imposable se calcule en d\u00e9duisant de la plus-value brute un abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention du bien dans le cas o\u00f9 l\u2019acquisition de celui-ci remonte \u00e0 plus de six ans. Cet abattement se calcule \u00e0 des taux diff\u00e9rents pour la d\u00e9termination, d\u2019une part, de l\u2019assiette de l\u2019imp\u00f4t au taux 19 % et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la taxe suppl\u00e9mentaire sur les plus-values sup\u00e9rieures \u00e0 50 000 euros et, d\u2019autre part, de l\u2019assiette des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 % au total actuellement).<\/p>\n <\/p>\n Le r\u00e9gime des plus-values professionnelles s\u2019applique aux plus-values r\u00e9alis\u00e9es par deux cat\u00e9gories de loueurs en meubl\u00e9 :<\/p>\n D\u00e8s lors qu\u2019elles rel\u00e8vent du r\u00e9gime des plus-values professionnelles, les plus-values relatives \u00e0 des logements lou\u00e9s en meubl\u00e9 donnent lieu \u00e0 imposition<\/strong> non seulement en cas de cession \u00e0 titre on\u00e9reux de ces biens (vente ou apport en soci\u00e9t\u00e9), mais aussi \u00e0 l\u2019occasion de tout \u00e9v\u00e9nement les faisant sortir de l\u2019actif de l\u2019entreprise qui les exploite. Les plus-values imposables au titre des plus-values professionnelles sont d\u00e9termin\u00e9es par diff\u00e9rence entre<\/strong>, d\u2019une part, le prix de cession du bien consid\u00e9r\u00e9<\/strong> (ou sa valeur estim\u00e9e en cas de transmission \u00e0 titre gratuit ou de transfert dans le patrimoine priv\u00e9) et, d\u2019autre part, sa valeur nette comptable<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire son prix d\u2019acquisition diminu\u00e9 du montant des amortissements pratiqu\u00e9s depuis l\u2019origine.<\/p>\n Le r\u00e9gime applicable \u00e0 ces plus-values repose sur une distinction entre plus-values \u00e0 court terme<\/strong>, soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu calcul\u00e9 selon le bar\u00e8me progressif ainsi qu\u2019aux cotisations du r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale des ind\u00e9pendants, et plus-values \u00e0 long terme<\/strong>, soumises \u00e0 une taxation forfaitaire de 30 % (12,8 % d\u2019imp\u00f4t proprement dit plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux).<\/p>\n Pr\u00e9cisons \u00e0 ce sujet que les abattements forfaitaires appliqu\u00e9s dans le cadre du r\u00e9gime micro-BIC sont r\u00e9put\u00e9s tenir compte des amortissements pratiqu\u00e9s selon le mode lin\u00e9aire. L\u2019administration en d\u00e9duit que les plus-values r\u00e9alis\u00e9es par les contribuables relevant de ce r\u00e9gime doivent \u00eatre regard\u00e9es \u00e0 court terme \u00e0 hauteur de ces amortissements (BOFiP-BOI-BICPVMV- 2040-30-\u00a7 280). Sauf si elles sont r\u00e9alis\u00e9es en fin d\u2019exploitation, les plus-values \u00e0 court terme peuvent faire l\u2019objet d\u2019une imposition \u00e9tal\u00e9e sur trois ans \u00e0 la demande du contribuable (CGI, art. 39 quaterdecies).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Comment sont impos\u00e9es les plus-values ? Les plus-values sont impos\u00e9es diff\u00e9remment selon quelles rel\u00e8vent du r\u00e9gime des plus-values professionnelles ou immobili\u00e8res. D\u00e9couvrons ensemble les diff\u00e9rences \u00e0 travers cette infographie. Les plus-values relevant du r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res Quelles sont les plus-values concern\u00e9es ? Le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res ne concerne que les seuls loueurs en …<\/p>\nComment sont-elles impos\u00e9es ?<\/h4>\n
Calcul de la plus-value brute<\/span><\/h5>\n
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Prise en compte des frais d’acquisition<\/span><\/h5>\n
\nEn cas d\u2019acquisition \u00e0 titre gratuit<\/strong> (donation ou succession), les frais \u00e0 prendre en compte comprennent les frais d\u2019acte et de d\u00e9claration ainsi que les droits de mutation \u00e0 titre gratuit.<\/p>\nPrise en compte des travaux<\/span><\/h5>\n
\nCe syst\u00e8me, qui ne peut \u00eatre utilis\u00e9 que par les contribuables propri\u00e9taires de leur bien depuis plus de cinq ans<\/strong>, s\u2019applique de plein droit sans que les personnes concern\u00e9es aient \u00e0 apporter la preuve que des travaux ont \u00e9t\u00e9 effectivement ex\u00e9cut\u00e9s. Une prise en compte des travaux pour leur montant r\u00e9el semble exclue pour les loueurs en meubl\u00e9. En effet, ce syst\u00e8me ne peut \u00eatre utilis\u00e9 que pour des d\u00e9penses qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 prises en compte, sous quelque forme que ce soit, pour le calcul de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\nCalcul de la plus-value nette imposable<\/span><\/h5>\n
Les plus-values relevant du r\u00e9gime des plus-values professionnelles<\/h3>\n
Quelles sont les plus-values concern\u00e9es ?<\/h4>\n
\n
Dans quelles circonstances sont-elles imposables ?<\/h4>\n
\nAinsi, la donation, la transmission par d\u00e9c\u00e8s de logements lou\u00e9e en meubl\u00e9, tout comme une cessation de l\u2019activit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9<\/strong> qui ne s\u2019accompagnerait pas d\u2019une cession des logements concern\u00e9s (retrait d\u2019actif dans le patrimoine priv\u00e9), sont assimil\u00e9s \u00e0 une cession.<\/p>\nComment sont-elles impos\u00e9es ?<\/h4>\n
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