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L’immobilier d’entreprise peut \u00eatre d\u00e9tenu selon plusieurs modes, chacun ayant ses particularit\u00e9s.<\/p>\n
D\u00e9couvrons \u00e0 travers cette infographie les diff\u00e9rences et les avantages de chaque modes de d\u00e9tention.<\/p>\n
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Sur le plan comptable, les immeubles dont l’exploitant individuel est propri\u00e9taire peuvent \u00eatre, \u00e0 son choix, soit inscrits \u00e0 l’actif de son bilan, soit maintenus dans son patrimoine priv\u00e9 et mis \u00e0 la disposition de l’entreprise. Ce choix est une d\u00e9cision de gestion (BOFiP-BIC-PVMV-10-10-10).<\/p>\n
Toutefois, sur le plan fiscal, pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un bien professionnel, l’immeuble devra non seulement \u00eatre inscrit \u00e0 l’actif mais aussi \u00eatre utilis\u00e9 \u00e0 l’exploitation<\/strong> (CGI art. 155, II). L’actif social ne peut en aucun cas \u00eatre confondu avec le patrimoine priv\u00e9<\/strong> de chacun des associ\u00e9s (BOFiP-BIC-PVMV-10-10-10). Par cons\u00e9quent, lorsque le dirigeant acquiert \u00e0 titre personnel les locaux n\u00e9cessaires \u00e0 l’exploitation, il peut :<\/p>\n Le dirigeant peut choisir d’acqu\u00e9rir l’immobilier d’entreprise<\/strong>, soit directement, soit par l’interm\u00e9diaire d’une SCI. En cr\u00e9ant une SCI propri\u00e9taire de l\u2019immeuble, le foncier sort \u00e0 la fois du patrimoine priv\u00e9 de l\u2019entrepreneur et du patrimoine de son entreprise<\/strong>.<\/p>\n<\/div>\n En outre, la cr\u00e9ation d\u2019une SCI permet :<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n En excluant du patrimoine professionnel le bien immobilier, celui-ci \u00e9chappe au gage des cr\u00e9anciers sociaux<\/strong>. La constitution de la SCI permet \u00e0 ceux qui en d\u00e9tiennent le capital d\u2019encaisser les revenus provenant des loyers vers\u00e9s par l\u2019entreprise commerciale locataire<\/strong>, \u00e9tant entendu que les loyers doivent correspondre \u00e0 la valeur locative normale de l\u2019immeuble compte tenu de sa nature, de sa situation et de l\u2019\u00e9tat du march\u00e9 locatif.<\/p>\n<\/div>\n
\nLorsque l’activit\u00e9 est exerc\u00e9e en soci\u00e9t\u00e9, les biens dont la soci\u00e9t\u00e9 est propri\u00e9taire, par apports des associ\u00e9s ou encore par acquisition en cours de vie sociale, peuvent \u00eatre affect\u00e9s \u00e0 l’exercice de l’activit\u00e9 professionnelle.<\/p>\n\n\n
La constitution d’une SCI<\/h4>\n
D\u00e9tention de l’immeuble en SCI<\/span><\/h5>\n
\nCette forme juridique souple permet un financement par certains associ\u00e9s (par exemple le dirigeant et ses enfants) par voie d’apport, de versement en compte courant ou par le biais d’emprunt. Enfin, en donnant l’immeuble en location \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 d’exploitation, le dirigeant s’assure des revenus<\/strong>.<\/p>\nS\u00e9paration des patrimoines<\/span><\/h5>\n
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\nLes immeubles d’un seul bloc ne sont pas forc\u00e9ment partageables, de sorte qu’en cas de transmission, la vente devra \u00eatre envisag\u00e9e. De plus, l’administration courante des immeubles indivis n\u00e9cessite un accord des indivisaires repr\u00e9sentant les deux tiers des droits indivis et l’unanimit\u00e9 en cas de conclusion de bail commercial ou de cession (c. civ. art. 815-3).
\nM\u00eame si les indivisaires ont la possibilit\u00e9 d’all\u00e9ger ces r\u00e8gles de gestion en concluant entre eux une convention d’indivision, celle-ci sera limit\u00e9e \u00e0 5 ans (c. civ. art. 1873-3).
\nL’apport de l’immeuble \u00e0 une SCI permet de p\u00e9renniser les r\u00e8gles de d\u00e9cision, la soci\u00e9t\u00e9 pouvant \u00eatre constitu\u00e9e pour une dur\u00e9e de 99 ans (c. civ. art. 1838) ;<\/li>\n<\/ul>\n\n
\nL’immeuble appartient \u00e0 la SCI, mais pour agir, celle-ci doit \u00eatre obligatoirement repr\u00e9sent\u00e9e par un ou plusieurs g\u00e9rants qui l’engagent dans la limite de l’objet social.
\nLes statuts organisent le mode de gestion de la soci\u00e9t\u00e9. Le ou les g\u00e9rants peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de pouvoirs \u00e9tendus ou au contraire de pouvoirs restreints, certaines prises de d\u00e9cision devant requ\u00e9rir le consentement unanime des associ\u00e9s.
\nCette r\u00e9partition des pouvoirs peut aussi tr\u00e8s souvent se combiner avec le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9. De la m\u00eame fa\u00e7on, les entr\u00e9es et les sorties des associ\u00e9s peuvent \u00eatre libres ou, au contraire, tr\u00e8s ferm\u00e9es (c. civ. art. 1861);<\/li>\n<\/ul>\n\n
\nL’apport d’un bien immobilier \u00e0 une SCI a pour effet de transformer un patrimoine immobilier en des parts (biens mobiliers) \u00e9gales et partageables, dont la transmission peut s’effectuer de fa\u00e7on progressive et \u00e0 moindre co\u00fbt qu’une transmission directe de l’immeuble.
\nEn effet, la valeur des parts n’est pas le r\u00e9sultat d’une simple op\u00e9ration consistant \u00e0 diviser la valeur de l’immeuble par le nombre de parts. Diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments sont pris en consid\u00e9ration tels que l’existence d’un passif, l’absence d’un march\u00e9 ouvert pour c\u00e9der les parts, l’existence d’une clause d’agr\u00e9ment restreignant la libert\u00e9 de cession\u2026<\/li>\n<\/ul>\nParts de SCI \u00e0 l’abri de la poursuite des cr\u00e9anciers de l’activit\u00e9 professionnelle<\/span><\/h5>\n
\nToutefois, l\u2019op\u00e9ration ne doit pas avoir pour seul objectif de soustraire des biens aux poursuites des cr\u00e9anciers ou d\u2019\u00e9luder, voire d\u2019att\u00e9nuer, une charge fiscale. On rappelle que pour \u00e9tendre leur gage, les cr\u00e9anciers auront tendance \u00e0 demander un cautionnement hypoth\u00e9caire de la SCI afin de garantir des d\u00e9couverts ou pr\u00eats consentis \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 commerciale.
\nD\u00e8s lors que la soci\u00e9t\u00e9 civile se porte caution des activit\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9 commerciale, la finalit\u00e9 juridique souhait\u00e9e, \u00e0 savoir le cloisonnement des patrimoines, ne pourra \u00eatre atteinte.
\nEnfin, il sera possible d’\u00e9tendre \u00e0 la SCI, la proc\u00e9dure collective visant la soci\u00e9t\u00e9 locataire<\/strong>, en cas de confusion de patrimoine.<\/p>\nProcurer des revenus \u00e0 la SCI<\/span><\/h5>\n
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